Tranzacții Imobiliare: Ce modalitate de plată să alegi și cum negociezi un preț mai bun?

Două dintre cele mai importante aspecte într-o tranzacție imobiliară – prețul și negocierea – ridică deseori sentimente de neliniște cumpărătorului.

Ei bine, pentru a minimiza stresul într-o situație decisivă, cum este negocierea prețului viitorului tău apartament, trebuie să fii pregătit cu informații reale din piața imobiliară. De asemenea, ține cont că un specialist în domeniu, care este la curent cu toate detaliile, îți poate asigura casa visurilor tale la un preț corect, în favoarea ta.

În articolul de mai jos ți-am răspuns tuturor întrebărilor, pentru ca tu să poți realiza o tranzacție fără cusur.

Ce surse de finanțare pot accesa și care sunt modalitățile mele de plată atunci când cumpăr un apartament?

Cele mai întâlnite modalități de plată în tranzacțiile de vânzare-cumpărare de pe piața imobiliară românească sunt: plata integrală și creditul ipotecar. Există și alte modalități prin care îți poți îndeplini visul, acela de a cumpăra un apartament, și ți le vom prezenta pe toate în cele ce urmează:

• Plata integrală.

Este cea mai fericită situație, în care beneficiezi de întreaga sumă de bani și pe care o vei înmâna vânzătorului la notar, în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Dacă plata se face prin transfer bancar, diferența este că vânzătorul își va primi banii cu o întârziere de câteva zile;

• Plata în rate.

Există situații în care vânzătorul, persoană fizică sau juridică, acceptă varianta de plată în rate, bazându-se pe bonitatea financiară a cumpărătorilor. Este și o modalitate “elegantă” de a evita comisioanele și dobânzile.

• Creditul Prima Casă.

Avantajele creditului Prima Casă față de un credit ipotecar obișnuit constau în faptul că avansul minim este de numai 5%, iar statul preia o parte din riscurile bancare. De asemenea, nivelul dobânzilor este limitat iar creditarea se face doar în lei (conform ultimilor modificări ale normelor programului);

• Creditul ipotecar clasic.

A devenit în ultima perioadă mult mai interesant, în condițiile în care costurile de creditare pentru un credit ipotecar clasic în euro sunt mai reduse decât costurile unui credit Prima Casă în lei. Acest lucru înseamnă o rată lunară mai mică și o sumă totală de rambursat inferioară decât în cazul unui credit garantat de stat. Singurul dezavantaj al acestui tip de credit este avansul solicitat, de minim 25% din valoarea apartamentului achiziționat.

• Economisire-creditare.

Este o variantă interesantă pentru acei cumpărători care privesc achiziționarea locuinței ca pe un proces de durată.
Acest produs bancar, oferit de bancile pentru locuinte, presupune o perioadă de economisire, în care clientul acumulează capital în contul său, și o perioadă de creditare, în care clientul primește dublul sumei acumulate, ratele la creditul din perioada a doua fiind egale cu sumele lunare depuse în perioada de economisire.

• Rent-to-buy.

Este o varianta recent introdusă pe piața imobiliară românească și care, așa cum o arată și termenul “rent-to-buy” (închiriază pentru a cumpăra), presupune o perioadă inițială de închiriere, limitată la 1-2 ani, după care chiriașul devine cumpărător, iar chiriile lunare deja plătite constituie avansul pentru cumpărarea respectivului apartament.

Să fac o ofertă scrisă sau una verbală?

Acum că ai ales o modalitate de finanțare, e timpul să trecem la negocierea prețului apartamentului. Dacă te întrebi care dintre tipurile de ofertă e mai sigură – scrisă sau verbală – te invităm să citești mai jos recomandările experților Blitz.

Unii cumpărători își prezintă oferta de cumpărare verbal, la câteva minute după ce abia au intrat în apartamentul ofertat. Este o modalitate ieftină și neprofesionistă prin care încearcă să “ia pulsul” vânzătorului.

Suntem de acord însă că în etapa de negociere cumpărătorul este partea mai activă a procesului de vânzare, dar nu este nevoie să “harțuiesti” vânzătorul cu orice preț pentru a-ți îndeplini misiunea, pentru că vei avea surpriza ca acesta să reacționeze negativ și să te elimine de pe lista posibililor cumpărători.

Specialiștii Blitz îți recomandă să prezinți vânzătorului o ofertă elaborată, completă și corectă, dar nu înainte de a viziona apartamentul împreună cu toți membrii familiei, astfel încât decizia de cumpărare să fie unanimă. De asemenea, nu este indicat să prezinți o ofertă de preț înainte de a te consulta cu agentul tău imobiliar.

Nu trebuie să ofertezi fiecare apartament vizionat, ci trebuie să identifici acea ofertă care ți se potrivește cel mai bine și care corespunde nevoilor tale și ale familiei și să te concentrezi strict asupra ei.

O ofertă verbală, are avantajul de a fi dezbătută de cele două părți chiar în momentul prezentării, putându-se rezolva unele obiecții apărute, într-un timp foarte scurt. Dezavantajul unei astfel de oferte este că timpul de reacție al vânzătorului este redus la limită și răspunsul acestuia s-ar putea să nu-ți fie favorabil.

În schimb, o ofertă scrisă beneficiază de avantajul că răspunsul vânzătorului va veni după analiza atentă a acesteia. Vânzătorul are posibilitatea de a citi și reciti oferta ta și de a lua cea mai bună decizie fără presiunea momentului, în deplină cunoștință și înțelegere a tuturor elementelor pe care le conține oferta de cumpărare.

O ofertă scrisă este, de asemenea, o variantă mult mai profesională și astfel vânzătorul va trage concluzii care-ți vor fi favorabile, cum ar fi: intenția reală de cumpărare, seriozitatea, siguranță, etc.

Cum pot negocia prețul apartamentului?

Etapa de negociere a prețului este etapa de maximă încărcătură emoțională și nervoasă în cadrul procesului de cumpărare a unui apartament.

Conform experienței specialiștilor Blitz și statisticilor pe mai mulți ani, un agent bun poate scădea în medie prețul cu 15%, ajungând până la 25% – în unele cazuri – față de prețul solicitat. Agenții Blitz vor negocia pentru tine cel mai bun preț posibil, ținând cont de mai multe aspecte, beneficiind de informații valoroase despre apartamentele pe care le au în portofoliu și folosind tehnici de negociere specifice:

• vom negocia un preț cu atât mai bun cu cât perioada de timp de când respectivul apartament este listat pe piață este mai mare;
• vom negocia un preț mai bun cu cât dorința de a vinde a vânzătorului este mai mare;
• vom negocia un preț mai bun cu cât nevoia de lichidități a vânzătorului este mai ridicată;
• vom negocia un preț mai bun dacă varianta de plată oferită corespunde solicitărilor vânzătorului;
• vom negocia un preț mai bun dacă vânzătorul, atașat emoțional de apartamentul său, va citi în atitudinea cumpărătorului același atașament;
• vom negocia un preț mai bun dacă vom da dovadă în cadrul acestei etape de flexibilitate și deschidere.

Ce documente trebuie să solicit vânzătorului înainte de a semna contractul de vânzare-cumpărare?

Este obligatoriu ca tranzacția de vânzare-cumpărare să se desfășoare respectând toate normele și procedurile legale, în condiții de maximă siguranță pentru părți. În acest sens, verificarea documentelor devine o sarcină pe cât de importantă, pe atât de complicată pentru un cumpărător neavizat.

Apelând la serviciile Blitz, vei beneficia și de această facilitate în cadrul pachetului personalizat pe care ți-l vom oferi. Specialiștii noștri sunt în măsură să-ți prezinte, sau să solicite în numele tău, lista de documente necesare pentru identificarea apartamentului, a proprietarilor, a viciilor juridice (dacă acestea există) și a oricăror alte aspecte pe care tu, cu siguranță ai dificultăți în a le descoperi.

• Actul de proprietate asupra apartamentului, care poate fi după caz: contract de vânzare-cumpărare, certificate de moștenitor, contract de donație, sentință civilă definitivă și irevocabilă, etc;
• Extrasul de carte funciară, care se obține de către biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciară din cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciară este documentul care certifică datele de identificare ale unei proprietăți, precum și situația juridică a acesteia (dacă este sau nu ipotecată, dacă există sau nu interdicții de înstrăinare, etc.);
• Documente care certifică faptul că vânzătorul nu are datorii în legătură cu apartamentul vândut (certificatul fiscal, care se obține de la Administrația Financiară și care confirmă faptul că proprietarul este la zi cu dările față de stat; adeverință de la asociația de proprietari, care să arate că proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de întreținere, de reparații sau alte cheltuieli comune; adeverință de la Electrica, care să arate că proprietarul este cu plățile la zi;
• Certificatul energetic, document care atestă performanța energetică a clădirii, prezentarea acestuia devenind o obligație legală a vânzătorului începând cu 2013;
• Declarație de la primărie (după caz) cu specificarea că imobilul nu este revendicat sau notate procese în circuitul civil, in situația în care imobilul a fost dobândit în baza Legii 10 sau 112.
• Actele de identitate ale vânzătorilor

Ce alte costuri presupune cumpărarea unui apartament?

Cumpărarea unui apartament presupune, în afara costului de achiziție stabilit împreună cu vânzătorul și evidențiat în contractul de vânzare-cumpărare, câteva costuri suplimentare pe care nu trebuie să le ignori atunci când îți stabilești bugetul.

• Comisionul agenției imobiliare;
• Comisionul de analiză a creditului și alte taxe bancare, în cazul în care îți cumperi apartamentul cu credit ipotecar;
• Taxele notariale;
• Costuri post-vânzare, pe care trebuie să le iei în calcul pentru că va trebui să le achiți începând cu prima lună: rata lunară, cheltuieli de reparații și reamenajare, cheltuieli de întreținere, impozitul pe bunuri imobile, asigurarea obligatorie a locuinței.

Concluzie

Procesul de stabilire a detaliilor financiare și juridice reprezintă ultimul dar și cel mai important pas în tranzacția ta imobiliară, astfel trebuie să te asiguri că pui întrebările potrivite și îți clarifici toate detaliile.

Ca să facem o scurtă recapitulare a pașilor, îți recomandăm:

• Să stabilești cu vânzătorul apartamentului, modalitatea de finanțare care se potrivește cel mai bine atât nevoilor tale, cât și alor lui. Dintre multiplele surse, cele mai comune, în România, sunt plata integrală sau creditul ipotecar.
• Să faci o ofertă scrisă, amplă, care să conțină toate detaliile discutate anterior cu vânzătorul. În acest fel vei asigura ca acesta va parcurge cu atenție fiecare punct, iar tranzacția se va desfășura în cel mai corect mod.
• Dacă nu ești suficient de sigur pe tine, atunci când vine momentul negocierii, un specialist Blitz te poate ajuta la scăderea prețului apartamentului cu 15% sau chiar 25%, în favoarea ta.
• Să soliciți actele necesare vânzătorului.

În acest moment crucial, specialiștii Blitz sunt alături de tine, să te ajute să finalizezi tranzacția cu succes și să te bucuri de noul loc pe care să-l numești “acasă”.