Investiții Imobiliare: Închirierea unui apartament în regim hotelier prin Booking și AirBNB

Continuăm seria articolelor despre investițiile în imobiliare cu un articol despre închirierile în regim hotelier prin platformele AirBnb și Booking. Cât de profitabilă este această investiție și ce venituri pasive poate genera? Cum a afectat contextul actual acest sector în 2020 și care sunt tendințele? 

Județul Brașov concentrează cele mai multe unități de cazare turistică din țară. Iar Brașovul este destinația perfectă pentru cei care vor să se piardă pe străduțele cu aer medieval, dar și pentru cei care își doresc aventură în natură, la aer curat, Brașovul fiind un oraș înconjurat de munți. 

Orașul de la poalele Tâmpei este unul din cele mai bine conservate orașe medievale, cu cetățile și zidurile sale medievale care mai sunt încă accesibile și spun o poveste plină de istorie și cultură. Iar Poiana Brașov, stațiunea care atrage pasionații de schi de pretutindeni pentru cele 12 pârtii ale sale de schi, se află la o distanță de 15 minute cu autobuzul.

Punctele de interes ale turiștilor sunt așadar orașul vechi, cu Biserica Neagră, și Poiana Brașov cu muntele Tâmpa pentru priveliștea panoramică asupra orașului, apoi fortărețele medievale ce fac parte din Patrimoniul Mondial Cultural, bine conservate de la Sighișoara și Sibiu și castelul Peleș din Sinaia.

Închirierile în regim hotelier robuste pe timp de pandemie

În plină pandemie gradul de ocupare al unităților de cazare din Brașov a fost destul de mare din cauza restricțiilor care au redus călătoriile în străinătate, și i-au ținut pe românii acasă.

Astfel, doritorii de city break-uri au ales destinațiile interne și s-au orientat spre apartamentele de închiriat în regim hotelier pentru experiența locativă inedită pe care acestea o oferă. Pe timp de pandemie, sectorul airbnb a scăzut doar cu 22%, demonstrând reziliență și stabilitate. 

Criterii în Alegerea Apartamentului

Dacă faci o căutare pe booking, poți găsi peste 900 de apartamente, ⅔ dintre acestea fiind apreciate de clienți cu calificative precum ”superb” sau ”excepțional”. Printre principalele atuuri menționate de clienți sunt: 

• locația centrală la 15-20 de minute de Poiana Brașov
• apartament spațios, luminos, amenajat cu mult gust și un farmec deosebit
• curățenie impecabilă
• bucătărie dotată cu tot ce-ți trebuie pentru a găti
• check-in facil și metode smart de a prelua și preda cheia
• gazde primitoare și prietenoase
• restaurante, magazine, cafenele și mijloace de transport în imediata apropiere

Reține aceste criterii pentru discuția cu agentul imobiliar atunci când cauți o locație atractivă pentru business-ul tău.

Ca localizare îți recomandăm Centrul Vechi, Piața Sfatului, de pe lângă Biserica Neagră, sau Schei. Cartierele mai depărtate de centru – Tractorul și Bartolomeu, deși nu sunt în zona de atracție maximă, prezintă de asemenea, facilități incontestabile. Clădirile vechi cu o arhitectură interesantă și tot ce poate să confere locației șarm sau o alură boemă specială sunt în topul preferințelor clienților. 

De asemenea, ți-am pregătit și o listă a celor mai bine cotate cartiere din Brașov, pe care să o consulți aici.

Așadar locația este un factor important, dar nu cel mai hotărâtor. Contează cum îți administrezi și promovezi afacerea. Despre aceste două aspecte vom vorbi în continuare.

Administrarea unei afaceri prin AirBnB sau Booking

Ai găsit apartamentul într-o zonă semicentrală, ai bifat primul criteriu pentru succesul business-ului. 

Pasul 1: Renovarea și redecorarea

Pentru asta ai nevoie de un buget pe măsură. Să zicem că ai un disponibil de 100 de mii de euro, dintre care 80 de mii pentru achiziția apartamentului și 20 de mii pentru renovare, recompartimentare și decorare.

Apartamentele vechi cu tavan înalt și camere spațioase permit astfel de recompartimentari pentru a face apartamentul mai interesant pentru grupuri sau familii. Nu uita de asemenea, de zona de bucătărie și cea de luat masa, zone foarte importante pentru adunat lumea împreună, precum și de spațiul de lucru – mai nou oamenii își continuă afacerile sau joburile chiar și când se află în vacanțe.

Cât despre stilul casei, te poți gândi la o atmosferă rustică și tradițională cu covoare românești vechi țesute manual sau boemă și modernă, care să se integreze armonios în structura clădirii și să ofere o experiență de locuire de nota 10 pe booking.

Sau dacă nu deții decât proprietatea și nu dispui de suficiente resurse să o renovezi și amenajezi, poți găsi investitori care să facă asta pentru tine. Pentru o cotă parte din afacere de 30-40 -60% investitorii îți pot prelua apartamentul și îl pot redecora la standardele industriei.

Pasul 2: Listarea proprietății

Poți închiria în regim hotelier toată casa, o cameră privată, doar o cameră din casa ta, sau o cameră comună pentru mai mulți oameni care nu se cunosc între ei în regim hostel.

Listarea locuinței pe platformele AirBnB și Booking este gratuită și trebuie să încarci cât mai multe poze de calitate cu proprietatea ta și să oferi o listă completă cu toate facilitățile pe care le oferi – de la mic dejun inclus sau produse de îngrijire corporală, TV și Wi-Fi, sau vase, oale de gătit și tacâmuri la prosoape de baie.

Tot pe aceste platforme ai opțiunea de smart pricing, adică prețul variază în funcție de cerereși alți factori locație, cum ar fi evenimente populare locale, sau în funcție de sezon, sau de timpul săptămânii sau weekend.

Plățile se fac online și ajung în 24 h în contul tău și plătești un comision de 3% platformei AirBnb pentru fiecare rezervare.

Pasul 3: Administrarea afacerii

Îți poți administra afacerea pe cont propriu sau poți apela la serviciile unei firme de administrare proprietăți (Property Management) care îți pot prelua clienții la aeroport sau le pot lăsa cheia într-o cutie poștală cu cifru.

Tariful pentru aceste servicii începe de la 20% din valoarea sumelor încasate și presupune:

• Administrarea conturilor AirBnb / Booking
• Promovarea proprietăților prin reclame, site-uri de specialitate, social media.
• Administrarea rezervărilor
• Suport pentru clienți prin e-mail și telefon
• Predarea cheilor proprietății
• Inspectarea proprietății la finalul sejurului
• Curățenia după cazare și pregatirea apartamentului pentru următoarea închiriere
• Asigurarea produselor consumabile
• Raportarea necesității efectuării de reparații
• Suport pe durata reparațiilor și a lucrărilor de reamenajare a spațiului

Cu alte cuvinte, nu trebuie să faci nimic cu proprietatea ta, doar să-i contactezi, de restul se ocupă ei.

Pasul 4: Analiză Financiară

Pentru a te convinge dacă e o afacere profitabilă pentru tine, îți vom da un exemplu:

Pentru un apartament cu 2 camere închiriat la un tarif de 270 de lei pe zi și un grad de ocupare de 4-5 zile pe săptămână, ai un venit de peste 1.000 de euro. Scade costurile de administrare de 200-300 de euro, precum și alte cheltuieli de reparație și consumabile.

Concluzie

Per total, închirierile în regim hotelier sunt mai rentabile decât închirierile tradiționale pe termen lung, dar afacerea necesită o investiție mai mare în amenajare, respectiv cheltuieli suplimentare de administrare aproape zilnică a proprietății dacă o faci pe cont propriu.