Ce fel de aparatamente caută investitorii în imobiliare?

Logica investițiilor în imobiliare este simplă – locuința cumpărată pe credit se va plăti din chiria încasată. Corect? Nu tocmai.

Chiar dacă cumperi din surse proprii, sau dintr-un credit, trebuie să ai în vedere și alte costuri pe lângă prețul plătit: costurile de renovare și mobilare, sau micile reparații. De asemenea să ai în vedere eventualele luni de neocupare. Și bineînțeles, impozitele datorate către stat. 

Astfel randamentul ajunge să fie mai mic, iar timpul de recuperare a investiției poate fi mai lung decât se așteaptă mulți investitori începători. Pe de altă parte, investițiile imobiliare sunt cele mai sigure investiții mai ales pe timpuri de criză, care cu timpul pot deveni surse reale de înavuțire. 

Când așadar e bine să cumperi o proprietate în scop de investiție? Și la ce fel de apartamente se uită cei mai experimentați investitori? 

1. Alege-ți cu grijă momentul achiziției

Prima întrebare pe care și-o pune un investitor este dacă e momentul bun să cumpere? 

Care e contextul de piață? Câții metri pătrați locuibili per locuitor sunt pe piața locală, care este numărul de unitati noi locative la mia de locuitori, care este raportul salariu – preț apartament (cu câte salarii medii cumperi un apartament?) 

Care este raportul chirie – pret apartament? Cât sunt dobanzile? Ce categorii sociale cumpără apartamente / terenuri? Exista o masa de investitori externi care sa altereze piața? Este un moment bun pentru dezvoltare în turism? Urmărește blogul Blitz pentru informații relevante legate de contextul și piața imobiliară. 

2. Definește-ți zona de interes

Principalul reper într-un oraș mare, precum Bucureștiul este distanța foarte mică de o stație de metrou (sub 5 minute de mers pe jos de la statie de metrou), la aceste apartamente foarte apropiate de metrou există o cerere foarte mare. 

Un alt criteriu important este accesul rapid, direct de preferat către zona de centru sau un alt punct de interes important, de exemplu o zonă de birouri.

3. Un investitor este interesat de calitatea construcțiilor – anul construcției

Un investitor cu experiență analizează cu atenție anul construcției. Spre exemplu nu va cumpara apartamente în blocuri afectate de cutremurul din  1977 (abia din 1978 a fost schimbat codul de proiectare antiseismic în România). În cazul construcțiilor noi – asupra cărora exista suspiciuni va veni la vizionare cu un inginer expert în structuri de rezistență care să-i ofere o părere avizată despre calitatea blocului construit. 

4. Etajul – un detaliu major

De asemenea, investitorii sunt interesați preponderent de primele 5 etaje în cazul blocuri cu 9-10 etaje, excluzând din start apartamentele situate la parter sau ultimul etaj.  

Apartamentele situate la ultimul etaj sunt notorii în România pentru probleme pe care asociațiile de proprietari nu sunt capabile să le rezolve – cum ar fi cele de la nivelul izolației, sau că ploile abundente pot cauza diferite infiltrații, și că vara temperaturile extreme pot crea un discomfort foarte mare.

Parterul în cazul blocurilor vechi este, de asemenea, de evitat din cauza zgomotului stradal sau cel provocat de intrarea tuturor locatarilor în bloc. Evident datele problemei se schimbă în cazul apartamentelor noi situate la parter care au terase și grădini în dependințe. O mai bună utilitate a parterului este ca spațiu de birouri, cabinet stomatologic, coafor sau magazine. 

5. Un investitor caută apartamente cu cel mai mare randament 

Deși e bine să ai apartamente de toate tipurile în portofoliu, se știe că garsonierele au cel mai mare randament (raportat la prețul de achiziție și potențiala chirie), deși la prima vedere par scumpe în comparație cu apartamentele de 2 camere. Apartamentele cu 3 camere se închiriază mai greu și diferența de o cameră nu înseamnă o proporțional mai mare.  

6. Un investitor vede potențialul unei proprietăți 

Unii investitori caută cu precădere apartamente renovabile, deoarece sunt mai ieftine, și au o marjă de negociere mai mare, iar renovările se pot face ieftin (în caz că ai mai făcut și ai deja echipe verificate cu care ai mai lucrat în trecut și te pricepi la materiale). Sau caută apartamente semini-finisate pe care pot fi finisate rapid și ieftin. 

7. Alte detalii care contează 

Alte detalii care mai contează pentru  investitori sunt calitatea instalațiilor și a spațiilor comune, precum și existența contoarelor la încălzire, apometre, a geamului de la baie  care poate să crească durata de viata a tavanului, sau existența unei curți interioare – toate aceste detalii pe care le apreciază cel mai mult și chiriașii. 

Și nu în ultimul rând, investitorii își aleg cu grijă notarul, deoarece acesta este singurul expert care te poate proteja de o eventuala fraudă. 

Ce face diferența în acest domeniu este să fii mereu informat și bine conectat la agenții imobiliari care te pot suna imediat ce intră în posesia unei oportunități de investiții și desigur să ai o rețea extinsă de cunoștințe care să te recomande și să-ți furnizeze și ei rapid ponturi de investiție. 

După ce ai achiziționat prima ta proprietate poți relua procesul cu o nouă proprietate – oportunități imobiliare ideale pentru investiții găsești oricând. Contactează agentul pentru cele mai bune oportunități de investiție din portofoliul Blitz.