Cauți un teren construibil? Vezi ce trebuie să știi înainte de a achiziționa un teren

Legislația din România protejează cumpărătorul la cumpărarea unui teren sau a unei proprietăți imobiliare. Totuși, înainte de a începe demersurile pentru a cumpăra un teren, asigură-te că ai toate informațiile în baza cărora iei decizia de cumpărare. 

Amplasarea terenului în intravilan

Te interesează prima dată unde este situat terenul – în intravilan sau extravilan. Această situare este menționată în extrasul de carte funciară și în certificatul de urbanism. 

Pe un teren extravilan (aflat în afara localității), nu se poate construi, ci doar cultiva. În lipsa unor proceduri de trecere a terenurilor din extravilan în intravilan, construcțiile sunt interzice pe astfel de terenuri. 

Suprafața și forma terenului

Verifică înainte de a te deplasa la fața locului, extrasul de carte funciară, și vezi care e forma și suprafața terenului. 

În CF apare și un plan al terenului, cu dimensiunile aferente exprimate în metri. 

Pentru a obține ulterior o autorizație de construcție, terenul trebuie să aibă o suprafață minimă, care conform regulamentului de urbanism, este de:

• 150 mp pentru clădirile înșiruite 
• 200 mp pentru clădirile amplasate izolat sau cuplate. 

Frontul stradal (sau deschiderea) trebuie să fie de minimum 8 m pentru clădiri înşiruite şi de minimum 12 m pentru clădiri izolate sau cuplate;

Sunt construibile, în general, terenurile cu forma regulată, cu o adâncime cel puțin egală cu lățimea parcelei sau chiar mai mare. 

Un teren cu o alungire excesivă și îngustă poate fi parțial sau total neconstruibil. 

Tipul de construcție care poate fi ridicată pe teren

Un teren de vânzare dispune de regulă de un certificat de urbanism. Consultă-l pentru a vedea: 

• ce regulament de urbanism i se aplică.
• care este suprafața maxim desfășurată pe care poți construi. 

Regulamentul de urbanism specifică ce se poate și ce nu se poate construi și în ce condiții, ce regim de înălțime este permis, care este regimul de retrageri și alinieri, precum și distanța dintre corpurile de clădiri.

Te interesează în special doi coeficienți: 

• procentul de ocupare al terenului, numit POT, care este raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a construcției) și suprafața parcelei, 
• coeficientul de utilizare al terenului CUT este raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafața totală a etajelor supraterane desfășurate) și suprafața terenului. 

În mod practic, se referă la cât de mult poți ridica înălțimea construcției.

Exemplu:

Deții o parcelă de teren cu o suprafață de 300 mp cu un P.O.T. maxim de 35%  și un C.U.T. maxim de 0.6.

Din aceste date rezultă că poți construi pe o suprafața maxim desfășurată de 0.6 x 300 (suprafața terenului) = 180 mp.

Pentru P.O.T. de maxim 35% rezultă că amprenta la sol va fi maxim 105 mp (35 x 300 / 100 = 105 mp), ceea ce înseamnă ca mansarda sau etajul pot avea maxim 180 – 105 = 75 mp

Pentru a construi pe un teren de mari dimensiuni vei avea nevoie de planul urbanistic zonal (PUZ), aprobat de consiliul local, în care sa se specifice viitoarea destinatie a construcției.

Branșamente și acces la infrastructură 

Un alt aspect pe care să-l iei în calcul este să te poți racorda rapid la utilități – canalizare, energie electrică, apă, gaze naturale. 

Dacă poți demonstra o branșare facilă la utilităi, ai șanse mai mari să obții autorizația de construcție. Ia în calcul și costurile de branșament, care variază în funcție de distanța dintre viitoarea construcție și punctele de racordare. 

În același timp, asigură-te că ai acces la un DRUM DE ACCES. 

Verifică actele

Este important să știi cine este proprietarul. Verifică actele de proprietate, din care afli dacă cel care vinde terenul este și proprietarul. 

Dintr-un rând de acte de proprietate nu poți ști dacă acestea sunt ultimele acte de proprietate, prin urmare cere-i vânzătorului un extras de carte funciară sau obține un extras de carte funciară de informare, de pe site-ul ANCPI.  

Contactează un agent Blitz specializat în terenuri și solicită-i oferte care să corespundă planurilor tale de construcție în regim propriu.