Prima Casă: avantaje și dezavantaje, alternative și viitorul programului

Prima Casă este încă de la lansarea pe piață unul dintre cele mai accesate credite ipotecare din România. Doar în perioada martie 2017 – martie 2018, 60% din totalul creditelor acordate la nivel național au fost credite prin programul Prima Casă.

Alături de specialiștii Blitz în domeniu, vom analiza avantajele și dezavantajele programului, ce alte opțiuni există pe piață și care sunt cei mai importanți factori pe care clienții interesați să achiziționeze o locuință printr-un credit ipotecar trebuie să îi ia în calcul.

În primele cinci luni ale anului, fondurile distribuite pentru programul Prima Casă s-au epuizat în proporție de aproape 50%. Au fost acordate aproximativ 9.400 de garanții și promisiuni de garantare, cumulând 954,39 milioane de lei din 1,92 miliarde de lei disponibile.

În anul 2018 programul beneficiază de dobânzi mai mici, dar și de fonduri mai mici – de 2 miliare de lei, cu 20% mai puțin față de 2017, și condiții mai stricte.

„Plafonul a fost mai mic față de anul anterior, dar s-a consumat mai lent. Astfel, am
trecut de jumătatea anului și unele instituții bancare mai au fonduri și preiau dosare.
Față de anul trecut s-a modificat riscul asumat de stat și bancă. Dacă imobilul este mai vechi de 5 ani, statul va garanta cu 40% și banca va garanta cu 60%. În cazul în care locuința intră în categoria celor noi se păstrează proporțiile asumate ca și până acum – 50% statul român și 50% banca. Acestea nu influențează plafoanele maxime acordate pentru construcții care au autorizație obținută înainte sau după anul 2010.” – Camelia Narita, Chief Credit Adviser

Peste 238.000 de români au accesat un credit prin programul Prima Casă din 2009, când a fost lansat, până în 2017 inclusiv. Valoarea totală a garanțiilor în această perioadă a fost de 20,78 miliarde de lei.

Programul a fost lansat cu scopul de a servi drept punct de sprijin în cumpărarea unei locuințe pentru segmentul de populație cu venituri modeste. Tot mai mulți români și-au exprimat intenția de a-l accesa, îndeosebi pentru procentul scăzut al avansului, indiferent de nivelul salarial. Între timp, băncile au fost nevoite să scoată pe piață produse competitive în ceea ce privește creditele ipotecare standard, care, de multe ori, pot fi mult mai benefice pentru populație, mai ales pe termen lung.

„Există acum credite ipotecare cu dobândă asemănătoare cu cea a programului Prima Casă și pentru care nu sunt atâtea condiții limitative, cum ar fi: plafonul limită de 57.000 euro pentru locuințele vechi sau de 66.500 euro pentru locuințele noi; instituirea unui depozit colateral din 3 rate de dobândă, care se restituie doar la final, când se achită integral Creditul Prima Casă; comisionul către Fondul de Garantare, care se achită în luna ianuarie a fiecărui an din soldul creditului, ceea ce la Creditul Ipotecar nu se aplică; condiția de a nu vinde sau închiria imobilul timp de 5 ani. Am observat tot mai multi clienți interesați de credite ipotecare față de Prima Casă, pentru că au înțeles că e mai rapid și cu costuri mai mici de multe ori. Prima Casă îi avantajează pe cei care nu au avans mai mare de 5% din valoarea imobilului, atât. Pe termen lung, costurile cu Prima Casă sunt mai mari decât cu Creditul Ipotecar, iar pentru cei care nu au cei 15% se poate lua credit de nevoi personale pe 5 ani.” – Diana Ujavca, Credit Adviser

Pe lângă avantajul clar al avansului mai mic în cazul creditelor Prima Casă, acest program mai beneficiază și de alte costuri reduse în comparație cu un credit standard.

„Prima Casă are avantajul clar al avansului mic de 5% din valoarea imobilului, a dobânzii de 2% + Robor3M și reducerea la costurile notariale, care se referă la faptul că nu se mai plătește onorariul notarial al autentificării contractului de credit la un imobil cumpărat prin Prima Casă, în timp ce la creditele ipotecare se plătește și se adaugă celorlalte costuri.” – Diana Ujavca, Credit Adviser

Unul dintre scopurile secundare ale programului este stimularea construcțiilor noi. Acest fapt poate fi considerat un beneficiu indirect pentru întreaga populație odată cu nivelul ridicat al calității imobilelor. Practic, acum clienții pot verifica materialele în timpul construcțiilor și își pot alege materialele cu care doresc să-și finiseze locuințele.

„Legat de stimularea construcțiilor noi, cred că și-a atins și din acest punct de vedere scopul. Mai ales în ultimul timp observ preferința pentru locuințele noi, moderne în detrimentul celor vechi, care mai mult ca sigur necesită reparații substanțiale, dar au ajuns să fie la același preț ca cele noi gata finisate.” – Diana Ujavca, Credit Adviser

Printre dezavantajele programului se enumeră: plafoanele limită în funcție de vechimea construcției, cea de a 13-a rată, condiția de a nu vinde imobilul în primii 5 ani și dificultatea de a face acest lucru apoi.

Diana Ujavca ne mai spune că odată cu lansarea programului Prima Casă în România s-au resimțit în piață două efecte. Primul efect fiind cel mai evident – tinerii și nu numai și-au îndeplinit visul de a avea propria locuință, iar al doilea efect resimțit a fost că odată cu cererea mai mare au crescut și prețurile.

„Prețul este influențat de cerere și da, putem spune că Prima Casă a oferit posibilitatea multor tineri să își achiziționeze locuințe, datorită avansului mic. Tinerii și nu numai și-au îndeplinit visul de a avea propria locuință. Au preferat rate la bancă în schimbul plății chiriilor. Deci a crescut cererea, au crescut și prețurile. Totuși de acum încolo nu cred că dacă nu ar mai fi Prima Casă, s-ar ieftini locuințele și asta pentru că și Creditele Ipotecare au devenit mai accesibile.” – Diana Ujavca, Credit Adviser

Este foarte clar că odată cu lansarea creditului Prima Casă mulți români au beneficiat de avantajele acestuia. Totodată, se estimează că 2021 este ultimul an în care va mai fi disponibil, cel puțin sub forma actuală. Ce alte îmbunătățiri mai pot fi aduse programului ne spune Camelia Narita, Chief Credit Adviser.

„2021 este orizontul până la care probabil programul Prima Casă va funcționa în condițiile pe care deja le cunoaștem. Este posibil să continue, dar să se modifice anumite condiții sau să se transforme în program social astfel încât să ajute doar oamenii care nu au posibilitatea să achiziționeze cu un avans mai mare sau nu au venituri ridicate.” – Camelia Narita, Chief Credit Adviser

Referitor la reglementările europene în ceea ce privește viitorul construcțiilor „verzi” sau a celor cu un consum energetic aproape de zero, ce vor intra în vigoare din 2020, Camelia Narita adaugă:

„Băncile au deja produse ipotecare destinate achizițiilor de locuințe cu clasa energetică ridicată, A sau B+, iar dobânzile creditelor destinate achiziției acestui segment de locuințe sunt mai mici. Produsul Prima Casă momentan nu face o diferență a costurilor în funcție de clasa energetică. Există așa cum știm un plafon mai mare alocat locuințelor noi, care în acelasi timp pot fi locuințe cu clasa energetică ridicată, astfel, deocamdată, putem lua un credit mai mare pentru o locuință mai nouă. Ar trebui ca programul Prima Casă să stimuleze achizițiile în această direcție printr-un plafon mai mare alocat pe acest gen de locuințe sau printr-o dobândă preferențială. Acum există o diferență doar în ceea ce privește locuințele mai noi sau mai vechi de 5 ani și reabilitate, dar ne referim numai la procentajul de garantare oferit de stat din creditul total.” – Camelia Narita, Chief Credit Adviser

Clienții care iau în calcul accesarea programului Prima Casă sunt sfătuiți, ca pe lângă toate aceste aspecte menționate până acum, să ia în considerare și disponibilitatea fondurilor, dar și ofertele mai multor instituții bancare.

„Clienții trebuie să se intereseze despre disponibilitatea fondurilor, fiindcă au fost pe parcursul derulării programului situații în care s-au epuizat fondurile chiar în timpul analizei dosarului, iar clienții au fost nevoiți fie să schimbe banca, fie să aducă un avans mai mare și să opteze pentru un credit ipotecar. Cel mai bun moment de aplicare ar fi atunci când se alocă fondurile, la începutul anului. Costurile băncilor nu diferă de la o instituție la alta, totuși pot exista diferențe la suma maximă pe care o poate primi clientul în funcție de gradul de îndatorare permis. Astfel ar fi bine să se consulte oferta mai multor instituții bancare, chiar daca vorbim despre același produs.” – Camelia Narita, Chief Credit Adviser

Programul Prima Casă reprezintă o șansă în plus pentru clienții care beneficiază de fonduri reduse pentru achiziționarea unei locuințe, iar pentru viitorii cumpărători care au venituri mai mari există și alte opțiuni, poate chiar mai potrivite pe termen lung. De asemenea este important ca în fiecare caz să fie luate în calcul previziunile și reglementările ce vor intra în vigoare în viitor, astfel încât fiecare decizie să fie cât mai informată. În acest sens, specialiștii Blitz din cadrul departamentului de Consultanță Financiar Bancară vă stau la dispoziție cu sfaturi utile și informații actualizate pentru a lua cea mai bună decizie în ceea ce privește banca și produsul de creditare.