De ce să investești în imobiliare?

Investițiile imobiliare sunt cel mai vechi tip de investiție din lume. Asta deoarece imobilele de orice tip – terenuri, apartamente, case, spații comerciale, hale industriale, loturi agricole, sunt bunuri tangibile, adică le poți vedea și atinge.

În cazul imobiliarelor, spre deosebire de investițiile la bursă, ești proprietar pe un bun real, fizic. Iar acest lucru este deosebit de important, mai ales în situații de instabilitate și incertitudine politică și financiară.

Investițiile imobiliare încep să producă venituri pasive în mod constant, recurent. Dar implică niște costuri de reparații, întreținere, acoperire a timpilor în care spațiul sau locuința nu este ocupată etc.
Investițiile în imobiliare mai sunt preferate pentru volatilitatea scăzută (prețurile nu scad sau urcă în câteva ore/zile, cum se întâmplă în bursă).

Dezavantajul este că au lichiditate la fel de scăzută, adică nu le poți vinde de pe o zi pe alta, iar în cazul unei nevoi urgente de bani, ai de așteptat săptămâni, poate chiar luni până finalizezi tranzacția.

Alte aspecte pozitive sunt faptul că nu ai nevoie de bani proprii ca să investești în imobiliare, dar de regulă ai nevoie de un capital mai mare decât pentru investiții la bursă. Și nu în ultimul rând, în imobiliare, poți negocia prețul de tranzacționare (cumpărare sau vânzare) și îți poți astfel maximiza profiturile potențiale.

Cum îți poți monetiza investiția

În general, un investitor în imobiliare are două opțiuni de monetizare a investiției sale:

• să revândă proprietatea, după un anumit timp, pe profit,
• să o închirieze pentru o perioadă mai lungă de timp.

Bineînțeles pot combina cele două metode, în sensul că dacă au cumpărat un imobil cu scopul închirierii poți decide, la un moment, să vândă, iar dacă au pornit cu intenția revânzării, să recurgă la varianta închirierii, dacă cifrele sunt mai favorabile celei de-a doua variante.

Revânzarea în scop speculativ

Achiziția unui imobil în scopul revânzării este cunoscută și ca investiție de tip speculativ. Aceasta se bazează pe prezumția (speculația) că prețurile vor crește foarte mult într-o anumită perioadă, ceea ce va permite revânzarea proprietății cu un profit generos.

A fost o practică frecventă în perioada de boom economic, care a și dus la declanșarea crizei ce a urmat, prin faptul că a „umflat” artificial prețurile la imobiliare. Acest tip de investiție este de regulă cel mai riscante iar rentabilitatea ei depinde de evoluția pieței.

Revânzarea unui imobil cu o valoare mai mare pe piață

Din ce în ce mai mulți cumpărători se orientează către investiții în proiecte rezidențiale noi. Cumpătorii sunt tot mai atenți la calitatea construcțiilor, facilități în zonă, apropierea de spațiile verzi și alte caracteristici ale imobilelor (compartimentare, spații de depozitare, suprafață totală, finisaje, dotări).

Însă cum oferta de apartamente noi este mai scăzută în zonele consacrate ale orașelor, la mare căutare sunt și apartamentele vechi renovate.

Astfel un alt subtip de investiție în scopul revânzării, presupune cumpărarea unui imobil sub prețul pieței, sau în varianta de semifinisat, cu scopul de a-l renova sau finisa pentru a-i spori valoarea de piață.

Este o practică des întâlnită în piețele dezvoltate, dar mai puțin practicată la noi, și reprezintă o soluție „sănătoasă” de valorificare a unui capital, întrucât nu se bazează pe simpla speculație de creștere a prețurilor, ci pe creșterea valorii imobilului.

Randamentul investiției în scopul revânzării

În ambele cazuri, la revânzarea imobilului, ne interesează randamentul investiției:

Prețul de revânzare – Prețul de achiziție / număr de ani de la momentul achiziției până la momentul revânzării.

Să presupunem că ai achiziționat apartamentul cu 45.000 de euro în 2019 și îl revinzi în 2023 cu 65.000 de euro. În cazul acestei revânzări, rezultă un profit de 20.000 de Euro realizat în 5 ani, cu un profit anual de aproximativ 4.000 de euro.

Dacă randamentul obținut prin închiriere este similar cu cel obținut prin revânzare, poate merită să aștepți ca imobilul să se aprecieze mai mult.

Închirierea pe termen lung

În perioadele cu creșteri mai puțin accentuate, majoritatea investitorilor au o viziune investițională pe termen lung de a obține profit din închirierea proprietăților.

Această variantă poate fi potrivită atât celor care cumpără cu bani cash, cât și celor care recurg la un împrumut la bancă, având în vedere accesibilitatea finanțărilor și faptul că din banii obținuți pe chirie poți acoperi de regulă rata la bancă.

Pentru această variantă, sunt de luat în calcul doi indicatori – randamentul investiției și perioada de amortizare.

Pe baza acestor informații, utilizând multiplicatorul chiriei brute potențiale, aplică următoarea formulă de calcul:

Valoarea (perioada) de amortizare = costul de achiziție al imobilului / (Chiria lunară x 12).

Astfel afli numărul de ani în care îți vei recupera investiția imobiliară complet.

De exemplu, dacă vrei să achiziționezi o proprietate a cărei preț este de 65.000 de euro, la o chirie lunară de 350 de euro, perioada de amortizare va fi de 15,4 ani.

Dar pe lângă valoarea de amortizare, mai vrei să afli și randamentul investiției, pentru a afla cât de rentabilă este investiția, comparativ cu alte tipuri de plasamente financiare.

Pentru asta aflăm procentul pe care chiria anuală o reprezintă din costul de achiziție al imobilului.

350 x 12 = 4.200 Euro anual / 4.200 Euro / 65.000 Euro x 100% = 6,46%.

Astfel, în cazul exemplului prezentat anterior, rata anuală de capitalizare brută este de 6,46 %, adică 4.200 de euro anual, o rată mulțumitoare pentru o investiție imobiliară.

Pentru a stabili randamentul net al proprietății mai trebuie să scazi din valoarea anuală a chiriei cheltuielile cu impozitul, lunile de neocupare a proprietății, precum și alte cheltuieli pe care le poți avea legate de renovarea și dotarea apartamentului. Scade aceste cheltuieli dacă apartamentul este deja renovat și nu necesită alte îmbunătățiri.

Indiferent că vrei să vinzi, să dai spre închiriere sau să cumperi, Blitz te poate consilia în privința celor mai bune oportunități de investiție.

Dacă vrei să primești pe mail mai multe informații despre investiții în imobiliare, abonează-te la newsletterul Blitz dedicat investițiilor.