Cumpararea unui teren. Episodul 3- Aspecte urbanistice

Nici un teren nu se mai cumpara astazi, fara a solicita un certificat de urbanism de la primaria pe a carei raza de competenta se afla terenul dorit a se achizitiona.

Certificatul de urbanism este actul prin care vi se aduce la cunostiinta regimul juridic, tehnic, economic al terenului. Astfel, terenul poate fi situat in extravilan, fiind astfel neconstruibil sau poate fi in intravilanul construibil. In zona pot fi instituite anumite restrictii urbanistice, legate de existenta unor utilitati de uz sau de interes public ce trebuie protejate (magistrale de gaz, apa-canal, bazine de apa, etc.) sau restrictii legate de anumite vestigii prezente in zona care, la randul lor, au un regim de conservare si protectie specific etc.

Din punct de vedere economic si urbanistic, in zona respectiva pot fi admise doar anumite utilizari ale terenului respectiv, alte utilizari conditionate de anumite aspecte, iar altele interzise (un exemplu ar fi atunci cand se cumpara un teren pentru a se construi o cladire de birouri sau pentru a se construi duplex-uri, dar utilizarea admisa de planurile de urbanism pentru zona respectiva permite doar realizarea unei case individuale in regim de construire izolat). Pe langa o achizitie nedorita, pretul l-ati apreciat, negociat si platit conform asteptarilor voastre investitionale si nu conform posibilitatilor legale concrete de construire pe acel teren (in acest caz, pret mult mai mare decat cel al pietei).

In cuprinsul certificatului de urbanism se regasesc si alte detalii tehnice, pe care e bine sa le discutati si analizati cu un arhitect.

Important! Nu cereti niciodata un certificat de urbanism in scop de informare. De obicei, acestea sunt incomplete. Aduc la cunostiinta solicitantului aspecte reglementate prin Planul Urbanistic General(PUG) al localitatii, dar nu va specifica conditiile (documentele necesare) pentru autorizarea in concret a viitoarei constructii. Solicitati intotdeauna certificat de urbanism in vederea construirii, specificand investitia dorita. Astfel, veti avea un control mult mai mare asupra “produsului” cumparat si o imagine completa a situatiei terenului, din acest punct de vedere. Daca aveti acest certificat de urbanism favorabil, iar apoi se constata existenta unor impedimente urbanistice pentru construire, va puteti adresa unui avocat pentru a solicita despaguri primariei (autoritatii competente) cu sanse mari de succes, altfel veti pierde suma de bani investita.

De ce insistam pentru a solicita certificat de urbanism in scop de construire? Exemplu. Se intalnesc des situatii in care terenul este situat in intravilan (este construibil), zona este reglementata – de exemplu – pentru constructia de locuinte individuale si locuinte colective mici, insa PUG-ul localitatii sa nu cuprinda toate reglementarile necesare construirii, astfel incat primaria o sa va impuna realizarea unui PUD (plan urbanistic de detaliu) sau chiar si a unui PUZ (plan urbanistic zonal), pentru a putea construi. Aceste documentatii ridica costurile de autorizare substantial, cu minim 3-4.000 de Euro, in cel mai fericit caz.

Asigurarea accesului la parcela de teren, printr-un drum avand latimea conform regulilor urbanistice si normelor legale in vigoare cu privire la latimea drumurilor pe categorii (de exemplu: 7 m, 10 m, 15 m, in functie de clasificarea drumului). Acest aspect vine precizat in certificatul de urbanism. In cazul in care parcela de teren nu are asigurat accesul printr-un drum avand latimea ceruta de normele de urbanism (se ia in vedere doar latimea in dreptul parcelei), primaria va aprecia aceasta parcela ca neconstruibila pana la dezlipirea unei fasii de teren (din parcela initiala), fasie paralela cu drumul ce va permite conturarea drumului conform cerintelor urbanistice. Astfel, trebuie sa va informati daca vi se va impune de catre autoritatea ce va autoriza proiectul cele de mai sus, deoarece, aceasta informatie o sa va permita sa negociati un pret mai bun de achizitie (pana la urma, acel teren „cedat” cu destinatia de drum, nu va mai fi al vostru, nefiind normal sa achitati bani pentru el sau – in orice caz – nu la aceleasi costuri cu suprafata ce va ramane aferenta constructiei viitoare; potrivit Ordonantei Guvernului nr.43/1997 privind regimul drumurilor, cu modificarile si completarile ulterioare, dobandirea terenurilor necesare executarii unor drumuri noi, modernizari, largiri de drumuri se face prin modurile admise de lege (cumparare, schimb, donatie, etc.), inclusiv prin expropriere pentru cauza de utilitate publica). In cazul parcelelor mici, se va urmari ca, odata cu dezlipirea si afectarea acelei fasii la drumul de acces, parcela de teren construibil sa nu ajunga sa aiba o suprafata ce nu mai permite deloc autorizarea (se va verifica in certificatul de urbanism suprafata minim necesara pentru construire) sau autorizarea conform intentiei investitionale.

Ca si chestiune de ordin legal si urbanistic la care trebuie sa fiti atenti (o alta “capcana” intalnita in practica imobiliara) ar fi terenurile situate in intravilan scoase la vanzare, dar reglementate in planurile de urbanism ca “zona verde”. De multe ori, vanzatorii lasa din pret daca detin si vor sa vanda asemenea terenuri, amagindu-i pe cei amatori de preturi mici. Insa, in privinta spatiilor verzi, legea interzice schimbarea destinatiei acestor terenuri, astfel, desi ati gasit o “oportunitate imobiliara” la “jumatate de pret”, de fapt ati cumparat un teren care nu valoreaza mare lucru.

Ideala este achizitionarea unui teren deja reglementat, unde – pentru a obtine autorizatia de construire – e necesara doar elaborarea DTAC (documentatia tehnica de autorizare in constructii) si obtinerea avizelor necesare (mediu, apa-canal, gaz, sanatate, electrica, etc.), avize care se obtin in maxim 2-3 saptamani de la solicitare.

Sfatul nostru: Daca veti identifica un teren cu o autorizatie de construire valabila iar acesta corespunde cerintelor voastre, la fel si proiectul, puteti lua in serios optiunea achizitionarii acestuia. Pe langa faptul ca va scuteste de a mai suporta diverse riscuri, economisi in jur de minim 5-6.000 de euro (costul proiectului de arhitectura, a proiectului de instalatii, a celui de rezistenta, costul partii de topografie, a studiului geotehnic, al avizelor si autorizatiei). La transferul dreptului de proprietate asupra terenului, se transmite automat si autorizatia de construire in temeiul legii (Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare).

Av. Dan Ioan Oniga
Baroul Cluj
dan.oniga@transilvania-lawyers.com
dan.oniga@baticonsult.net