Bancile se tem de un colaps al pietei imobiliare

Institutiile financiare au dat de inteles, in ultima perioada, ca piata imobiliara din Romania este falimentara si ca ne putem astepta, dintr-un moment in altul, la un colaps de proportii. Astfel, 2012 va fi anul in care dezvoltatorii imobiliari vor intra, in numar ingrijorator de mare, in stare de insolventa. Desi situatia nu este, inca, dramatica, bancile se asteapta la un viitor sumbru al pietei imobiliare.

Pe fondul discutiilor despre o adancire a crizei economice globale, cererea de declansare a procedurii insolventei depusa de Alpha Bank pe numele dezvoltatorului Asmita Gardens a zdruncinat piata imobiliara din temelii. Este primul caz in care banca solicita falimentul unui ansamblu rezidential de proportii, pe care are o expunere de circa 70 de milioane de euro.

Din cele sapte turnuri ale Asmita Gardens, doar doua sunt finalizate si vandute in proportie de 92%, potrivit ultimului raport fi­nan­ciar al fondului European Convergence Development Company (ECDC), care detine 50% din proiect. Inseamna ca din 758 de apartamente disponibile mai trebuie vandute circa 450 de unitati. Faza a doua a proiectului este blocata de circa sapte luni din cauza conflictului pe care dezvoltatorul il are cu firma de construcţii Strabag, care trebuie sa mai racordeze cele cinci turnuri la utilitati.

Proiectul realizat pe varful „bulei” imobiliare este cel mai scump ansamblu rezidential din tara, proiect in care investitorii au ingropat circa 120 de milioane de euro. Pretul la care se vand aceste apartamente depaseste 1.600 de euro pe metru patrat, mult peste media preturilor la care se oferteaza astazi unitatile locative noi. In cazul pronuntarii falimentului, proiectul urmeaza a fi scos la licitatie, pentru a fi preluat de alt investitor.

Pana acum, situatiile de acest gen au demonstrat ca ban­cile nu reusesc sa isi recupereze nici jumatate din valoarea creantelor.

13 proiecte imobiliare mari au intrat in reorganizare sau sunt pe punctul de a o face. Expunerea pe care bancile o au pe aceste proiecte depaseste 300 de milioane de euro, ceea ce reprezinta circa 50% din valoarea întregului portofoliu de proprietati imobiliare pe care institutiile finantatoare le-au strans in urma executarilor si falimentelor. Aceste active sunt evaluate de consultantii imobiliari la circa 700 de milioane de euro.

„Este evident trendul pe care bancile au inceput sa il urmeze, si anume acela de a executa. Sunt trei ani de cand se tot rostogolesc aceste active, adică 2008, 2009 si 2010. E pacat ca abia acum se intampla, pentru ca daca aceste executari s-ar fi făcut mai din timp acum poate eram altfel“, spune Radu Lucianu, ­managing partner Capital Property Advisors.

Bancherii recunosc faptul ca, in a doua parte a acestui an, au inceput negocierile pentru vanzarea unui volum mai mare de creante garantate si vorbesc tot mai des despre crearea unor portofolii bancare de creante a caror valorificare sa fie dirijata de banca in momentul oportun. Acest moment este aproape, in opinia consultantilor imobiliari, piata urmand a fi inundata, in urmatorii doi ani, de proiecte falimentate, pentru care singura solutie ramane scoaterea la licitatie. Ceea ce ingrijorează institutiile finantatoare este lipsa de cumparatori pentru asemenea portofolii, majoritatea fiind rigide, greu de remodelat si aflate in locatii proaste.

Adevarata problema si motivul pentru care bancherii au evitat atatia ani curatarea acestor active toxice este dificultatea de a valorifica activele firmelor in prag de faliment. Vanatori de „chilipiruri” imobiliare se gasesc, dar nu ofera indeajuns pentru a recupera integral creanta.

„Bancile au inceput sa realizeze ca, astazi, un euro castigat e mai bun decat o pierdere de 50 centi, care poate depasi un euro in viitor. Ele stau pe active care nu mai produc nimic, iar costul finantarii le-a ajuns la os. Valoarea banului e infinit mai mare decat valoarea unui activ neperformant. Pana acum, erau multumite sa le fie platita dobanda si sa amane principalul, insa degeaba platesti dobanda daca tu nu poti sa achiti principalul niciodata“, sustine Radu Lucianu, managing partner Capital Property Advisors.

Sursa: Capital

Echipa BLITZ Imobiliare – moderator Georgian Sas