7 Indicatori macro din piața imobiliară în viziunea Băncii Naționale

Potrivit raportului Băncii Naționale asupra Stabilității Financiare pe iunie 2023, dat publicității recent, tranzacțiile pe piața imobiliară comercială au atins un nivel istoric de 1,23 miliarde de euro, în creștere anuală cu 36 la sută, în timp ce prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 6,8 % la finalul anului 2022.

Raportul Băncii Naționale conține foarte multe informații valoroase despre piața imobiliară, atât rezidențială, cât și cea comercială, pe baza cărora actorii importanți din piață își fundamentează deciziile de investiție și dezvoltare.

Iată câteva aspecte punctuale pe care le aflăm din raport:

1. Câte tranzacții s-au efectuat prin credit și câte din surse proprii?

În perioada aprilie 2022 – martie 2023, 68% din achizițiile de apartamente și case au fost realizate din surse proprii, procent în creștere față de anul precedent.

Ponderea creditelor ipotecare în totalul tranzacții imobiliare a scăzut de la 39%, în perioada anterioară (aprilie 2021 – martie 2022) la 32% în perioada mai sus menționată.

Maximul tranzacțiilor cu credit a fost înregistrat în cursul anului 2020, când aproximativ 52% din tranzacții s-au derulat prin intermediul unui credit ipotecar.

Tot mai puține locuințe sunt achiziționate prin intermediul unui credit ipotecar.

2. Câți oameni au un credit ipotecar la bancă?

Numărul de debitori unici cu credite ipotecare s-a menținut constant în perioada martie 2022- martie 2023 de aproximativ 556 de mii de debitori. Anul 2022 a fost și primul an din ultimii 15 ani când acest număr nu a înregistrat o creștere anuală.

3. Care este ponderea creditelor ipotecare în îndatorarea populației?

Creditele ipotecare au avut în continuare cea mai ridicată pondere în îndatorarea populației (56%), fiind urmate de creditele de consum acordate de către instituțiile de credit (33%).

Ca pondere în PIB, îndatorarea totală a populației a scăzut cu 2 puncte procentuale față de anul 2021, ajungând la 13,7 la sută, cel mai scăzut nivel din ultimii 15 ani.

Gradul de îndatorare de maxim 40%, impus prin măsură de politică de creditare după 2019 a avut un impact pozitiv asupra situației generale a datornicilor la bănci, achiziția unui imobil constituind motivul principal pentru care cineva ar apela la o finanțare bancară.

4. Ce finanțări au fost acordate prin programul Noua Casă?

Creditele acordate prin programul Noua Casă au reprezentat 13 la sută din valoarea creditelor ipotecare nou acordate în perioada aprilie 2022 – martie 2023, cu 3% mai puține față de aceeași perioadă a anului anterior și în scădere cu 15% față de maximul înregistrat la finalul anului 2019.

Creditele Noua Casă au înregistrat o reducere de 29 la sută, comparativ cu o scădere de 51 la sută în cazul creditelor ipotecare standard.

Finanțările prin Programul Noua Casă au scăzut mai puțin comparativ cu creditele ipotecare standard, acesta fiind și programul cel mai accesibil pentru persoanele cu venituri mai mici și cu cel mai mic avans.

5. Cine sunt cei care au cumpărat proprietăți cu credit?

Cei care au accesat un credit în ultimele 12 luni sunt persoane cu venituri peste medie, care dețin deja o proprietate.

Aproximativ 50% din împrumuturi au fost contractate de persoane fizice care dețineau deja un imobil și și-au dorit în perioada menționată un upgrade al condițiilor de locuire.

Din perspectiva băncilor, acesta e un lucru pozitiv, deoarece crește reziliența debitorilor în cazul unui șoc negativ al prețurilor imobiliare.

6. Cu cât au crescut prețurile la proprietăți pe durata lui 2022?

Potrivit raportului Băncii Naționale, prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 6,8 % la finalul anului 2022, marcând o ușoară încetinire față de anul anterior cu -0,2 puncte procentuale.

Comparativ cu alte țări din zona Euro unde prețurile au început să scadă începând cu a doua jumătate a anului 2022, în cazul României, prețurile au fost mai degrabă stabile. În țările Euro cu un nivel de îndatorare mai ridicat raportat la veniturile salariale, s-a înregistrat un declin mai puternic al prețurilor.

7. Cât de accesibile au fost locuințele în 2022?

Media necesară pentru achiziția unui apartament standard la nivel național se situa la 7,4 ani în martie 2023. Indicatorul s-a redus cu 6 luni față de finalul anului 2022, când era în zona mediei din ultimii 8 ani de 7,9 ani.

Pe fondul majorării dobânzilor la creditele noi, indicele de accesibilitate (affordability index) s-a redus semnificativ față de anul anterior.

O importantă concluzie a raportului este că perspectivele pentru anul 2023 sunt de reducere a tranzacțiilor față de anul anterior, având în vedere volumul mai redus de proiecte noi.

Din punct de vedere regional, cea mai lichidă piață continuă să fie București, aici având loc peste două treimi din volumul tranzacțiilor, urmat de orașe precum Cluj-Napoca, Oradea, Arad, Pitești și Ploiești.

Cele mai rentabile investiții în 2023 vor fi cele în clădiri de birouri (62 la sută, aceasta fiind și cel mai lichid segment), urmate de spațiile pentru comerț cu amănuntul (24 la sută) și de cele industriale (doar 7 la sută).

Randamentele acestor investiții se situează în jur de 7,5 la sută pentru segmentele industrial și comercial și de 7,25 la sută pentru clădirile de birouri, în ușoară creștere față de anii anteriori.