Ghidul vanzatorului de apartamente

Pentru a incheia cu succes o tranzactie imobiliara de vanzare, este necesar sa parcurgi sase etape. Ce inseamna succes in acest caz? inseamna vanzarea apartamentului tau respectand toate procedurile si normele prevazute de lege, la cel mai bun pret si in cel mai scurt timp posibil.

Specialistii Blitz iti recomanda pentru vanzarea apartamentului tau urmatorii pasi:

• etapa de pregatire a apartamentului, de stabilire a pretului de vanzare si a conditiilor in care se va realiza vanzarea acestuia;
• publicitatea imobiliara;
• consilierea de specialitate;
• etapa de prezentare a apartamentului posibililor cumparatori (vizionare);
• etapa de negociere;
• etapa de finalizare efectiva a vanzarii apartamentului.

Ai dreptate sa iti pui aceasta intrebare. Pentru ca fiecare cumparator isi va personaliza apartamentul dupa propriile gusturi si nevoi, aducand imbunatatiri acestuia in functie de gradul de finisare dorit si de bugetul pe care l-a alocat pentru acest proiect.

Insa, un apartament nu se poate afisa posibililor cumparatori in stare bruta, fara o igienizare generala. Pregateste-ti apartamentul astfel incat el sa raspunda cerintelor cumparatorilor si, de asemenea, sa le ofere acestora acea stare de bine care sa-i motiveze sa ia o decizie favorabila.

Atentie! Pregatirea apartamentului nu inseamna ascunderea murdariei sub pres. Un specialist, reprezentant al cumparatorului, va demasca toate viciile tehnice ale apartamentului tau, indiferent daca acestea se gasesc sau nu in spatele unui strat de var proaspat.

Pe scurt, specialistii Blitz iti recomanda ca atunci cand iti pregatesti apartamentul pentru vanzare sa faci o curatenie generala, sa aerisesti camerele, sa stergi praful, sa aranjezi cartile in biblioteca. De asemenea, bucataria trebuie sa fie impecabila iar un buchet de flori pe masa din living va face o impresie deosebita.

Nu investi sume importante pentru amenajari sofisticate, pentru ca nu-ti vei recupera banii investiti in urma vanzarii. Igienizare nu inseamna reamenajare. Foloseste ceea ce ai, nu cumpara lucruri noi decat daca este neaparat nevoie! Este obligatoriu sa inlocuiesti un robinet stricat sau o teava care prezinta fisuri, insa piesele de mobilier, parchetul sau usa de la intrare nu trebuie schimbate decat daca sunt intr-o stare avansata de degradare.

Toate cele prezentate mai sus vor fi dublate obligatoriu si de pregatirea ta pentru procesul de vanzare, ceea ce inseamna organizarea programului personal astfel incat sa poti primi vizitele cumparatorilor intr-un interval de timp rezonabil. De asemenea atitudinea ta in cadrul intregului proces de vanzare trebuie sa fie indreptata spre un singur scop, acela de a vinde si trebuie sa dai astfel dovada de punctualitate, deschidere, rabdare, ospitalitate chiar si sa oferi clientilor acea stare de siguranta si de bine.

Pentru stabilirea pretului corect al apartamentului tau iti recomandam sa apelezi la serviciile specialistilor Blitz. Orice metoda alternativa vei folosi iti va oferi un rezultat nerealist pentru ca un specialist, datorita experientei, a prezentei zi de zi in piata, folosind mijloace specifice, poate emite o opinie obiectiva, concretizata intr-o evaluare corecta a apartamentului tau.

Daca alegi totusi varianta "pe cont propriu" este bine sa tii cont de urmatoarele sfaturi:

• detaseaza-te de statutul de proprietar, abandoneaza-ti emotiile si trateaza totul ca pe o afacere. Apartamentul tau nu va fi niciodata mai valoros decat altele similare de pe piata doar pentru ca tu ai locuit acolo;
• studiaza piata transformandu-te daca este nevoie in cumparator. Vei putea astfel sa faci o estimare aproximativa asupra pretului mediu din zona ta. Atentie! Pretul public nu este acelasi cu pretul de vanzare, deci ia in calcul si marja de negociere;
• stabileste un deadline. Vrei sa-ti vinzi apartamentul cat mai repede sau vrei sa astepti vremuri mai bune? Raspunsul la aceasta intrebare se va reflecta in pretul apartamentului tau si in facilitatile de plata pe care le vei oferi cumparatorilor.

Esti constient ca toti acesti pasi te vor costa foarte mult timp, foarte multa munca de cercetare si de informare, iar rezultatul final este posibil sa nu te satisfaca pe deplin. Poti beneficia de toate acestea apeland la specialistii Blitz, care-ti vor oferi un pachet complet de servicii adaptat cerintelor tale.

Am trecut deja la a doua etapa din procesul de vanzare al apartamentului tau, etapa in care decizia ta de a vinde va deveni publica. Modalitatile prin care poti face public anuntul de vanzare sunt multiple, de la varianta cea mai la indemana- anuntarea familiei, prietenilor, vecinilor, pana la anunturi imobiliare, filme de prezentare, campanii social media, bannere etc. Fiecare dintre aceste forme de publicitate isi pot dovedi eficienta intr-o masura mai mica sau mai mare, astfel incat niciuna dintre ele nu trebuie exclusa.

Iti recomandam sa apelezi la serviciile profesionistilor Blitz pentru a beneficia de un pachet complet de servicii imobiliare, care include si un pachet de promovare personalizat si adaptat ofertei tale. Astfel, sansele ca apartamentul tau sa iasa din anonimat, ba mai mult, sa atraga atentia cumparatorilor, vor creste considerabil.

Un anunt imobiliar, cea mai simpla si mai accesibila forma de publicitate imobiliara, indiferent daca este publicat in presa scrisa sau on-line, trebuie sa fie concis, sa prezinte informatii valoroase, corecte si concrete. In cadrul anuntului imobiliar trebuie sa prezinti exclusiv realitatea pentru ca orice viciu descoperit ulterior iti va indeparta clientii pentru totdeauna, iar dobandirea unui astfel de renume pe piata nu-ti va fi deloc favorabil.

Elementele obligatorii pe care trebuie sa le contina anuntul tau imobiliar sunt: zona in care se afla apartamentul si cateva caracteristici generale ale acesteia, tipul imobilului, tipul apartamentului, numarul de incaperi si dispunerea acestora, finisajele si imbunatatirile de care dispune, pretul public si facilitatile de plata oferite.

De asemenea, trebuie sa acorzi o importanta deosebita fotografiilor care insotesc anuntul imobiliar. Imaginile interioare trebuie sa fie luminoase, cu spatii cat mai largi, iar cele exterioare (vecinatati, panorame) trebuie sa fie reimprospatate in functie de anotimpul de afara. Imagineaza-ti un set de fotografii de iarna care insoteste o oferta de vanzare prezentata in mijlocul verii.

Piata imobiliara romaneasca ofera posibilitati multiple de reprezentare a partilor implicate in procesul de vanzare-cumparare a unui apartament. Unii sunt de parere ca agentii imobiliari intermediari, cei care domina in proportie covarsitoare peisajul imobiliar romanesc, se afla in situatie de conflict de interese, reprezentand ambele parti implicate in tranzactia imobiliara. Altii, sunt de parere ca starea de conflict apare, din contra, atunci cand cele doua parti sunt reprezentate de agenti imobiliari diferiti, fiecare dintre ei aparand interesele partilor pe care le reprezinta.

Putem identifica astfel 3 tipuri de agenti imobiliari:

• Agentul imobiliar al vanzatorului. Reprezinta si apara exclusiv interesele acestuia in cadrul tranzactiei imobiliare, oferind totodata cu onestitate si profesionalism toate informatiile pe care cumparatorul le solicita, in limita confidentialitatii datelor personale ale vanzatorului.
• Agentul imobiliar al cumparatorului. Reprezinta si apara exclusiv interesele acestuia in cadrul tranzactiei imobiliare. Spre deosebire de tipul anterior, agentul cumparatorului este o persoana foarte dinamica, un foarte bun negociator, dispus sa "hartuiasca" vanzatorul sau agentul acestuia pentru a-si indeplini misiunea.
• Agentul imobiliar intermediar, reprezinta ambele parti in mod egal in cadrul procesului imobiliar, datorandu-le in aceeasi masura onestitate si confidentialitate. Agentul imobiliar intermediar joaca rolul de mediator intre cele doua parti, nu favorizeaza niciuna dintre ele, este un foarte bun psiholog si negociator, scopul final al acestuia fiind incheierea tranzactiei de vanzare-cumparare in conditii echitabile pentru ambele parti.

Noi va recomandam a treia varianta, specialistii Blitz fiind agenti imobiliari intermediari, efectuand stagii de pregatire teoretica si practica adecvate acestui tip de activitate, reprezentarea bilaterala necesitand cunostinte imobiliare complete, net superioare celorlalte doua tipuri prezentate anterior.

Ti-am enumerat deja cateva din motivele pentru care apelarea la serviciile specialistilor Blitz ar trebui sa insemne o obligatie si nu o optiune pentru tine. Cu siguranta ai inca intrebari privind acest lucru si vom puncta mai jos, pe scurt, avantajele de care beneficiezi atunci cand alegi serviciile specialistilor nostri.
Alege vanzarea pe cont propriu atunci cand:

• ai incredere excesiva in cunostintele tale imobiliare;
• stii sa stabilesti pretul corect pentru apartamentul tau, bazandu-te numai pe inspiratie si pe datele din piata actuala;
• stapanesti la perfectie tehnicile de negociere;ai cunostinte financiar-bancare si juridice dezvoltate;
• experientele imobiliare cu neprofesionisti te-au coplesit intr-atat incat nu vrei sa mai apelezi la serviciile unei agentii profesioniste, indiferent daca astfel iti diminuezi sansele de a-ti vinde apartamentul.

Alege consilierea specialistilor Blitz:

• pentru a avea acces la informatii;
• pentru stabilirea unui pret corect de vanzare a proprietatii tale tinand cont atat de piata imobiliara actuala cat si de cea anterioara si cea viitoare (estimata);
• pentru sfaturi imobiliare valoroase si asistenta pe intreaga desfasurare a procesului de vanzare;
• pentru a beneficia de un pachet de promovare personalizat si adaptat cerintelor tale;
• pentru clienti de calitate;
• pentru a castiga timp vanzarea realizandu-se in cel mai scurt timp posibil;
• pentru a castiga bani, obtinand cel mai bun pret pentru apartamentul tau;
• pentru consiliere post-vanzare cu privire la posibilitatile pe care le ai de a investi tot in domeniul imobiliar;
• pentru siguranta tranzactiei imobiliare.

Din pacate, piata imobiliara de azi nu are o legislatie specifica in ceea ce priveste activitatea de intermediere imobiliara, meseria de agent imobiliar putand fi practicata fara restrictii de catre orice persoana. Astfel, profesionistii si neprofesionistii coabiteaza in cadrul unui sector inca tanar al economiei romanesti. Specializarea continua, presiunea concurentei care a scuturat puternic piata, au adancit prapastia intre cele doua categorii, diferentele dintre acestea fiind evidente. Este mult mai usor astazi sa deosebesti un agent imobiliar profesionist de un neprofesionist si in acest sens iti prezentam mai jos cateva linii clare care delimiteaza cele doua categorii:

• un profesionist lucreaza pentru tine, nu pentru comision;
• un profesionist te va sfatui ce este cel mai bine sa faci, nu iti va impune ce trebuie sa faci;
• un profesionist are prestanta si standarde de lucru;
• un profesionist are abilitati de comunicare si stapaneste la perfectie tehnicile de negociere;
• un profesionist iti va oferi un pachet de servicii complet si personalizat;
• un profesionist are intotdeauna o echipa de specialisti in spatele lui care ii sustin activitatea;
• un profesionist este reprezentantul unui brand de succes nu este un anonim.

Ai urmat toti pasii prezentati mai sus si ai ajuns la etapa de vizionare. Este momentul sa lasi apartamentul sa vorbeasca in locul tau. Evident, acest lucru nu inseamna ca poti sta comod pe canapea, total dezinteresat de ceea ce se intampla in jurul tau. Trebuie sa fii parte activa a procesului de vizionare, iar pentru ca vizitatorii tai trebuie sa inceapa sa se simta ca acasa in apartamentul tau si sa fie sedusi iremediabil de acesta, trebuie sa ai un comportament ireprosabil.

Sa castigi "batalia emotionala” este mult mai important decat oricare element al vanzarii unui apartament. Suntem oameni, suntem condusi de emotii si actionam in directia satisfacerii dorintelor. Pe de alta parte, rationalul intervine pentru a echilibra balanta fiecaruia, insa de atunci cand emotionalul depaseste o anumita bariera, individul reuseste sa gaseasca resurse suplimentare pentru a-si indeplini dorinta. La fel se intampla si in cazul apartamentului tau. Lasa-l pe cumparator sa se indragosteasca si va cumpara.

Hai sa pornim de la pretul apartamentului tau. Stii ca exista mai multe tipuri de pret.

In primul rand vorbim despre pretul solicitat de tine, vanzatorule, care reflecta intr-un mod subiectiv suma de bani pe care o doresti pentru proprietatea ta si care este in general mai mare decat valoarea de piata a apartamentului tau.

Eroarea este scuzabila tinand cont de toate evenimentele, toate emotiile pe care le-ai adunat de-a lungul vietii si care te fac acum sa consideri ca apartamentul tau valoreaza mai mult decat altele, numai pentru motivul ca tu ai locuit acolo.

Pretul evaluat al apartamentului tau, care releva valoarea estimata a acestuia, stabilita de un specialist Blitz  sau de catre un evaluator autorizat, folosind procedee si mijloace specifice.

Pretul public reprezinta valoarea la care va fi listat pe piata apartamentul tau. Aceasta valoare este de obicei cu 5-10% mai mare decat valoarea de tranzactionare.

Pretul de vanzare reprezinta pretul la care se va tranzactiona apartamentul tau si care va fi consemnat in contractul de vanzare-cumparare.

Pretul conform grilei, reprezinta o valoare estimata pentru anumite zone ale fiecarei localitati si pentru fiecare tip de proprietate in parte, valoare ce se regaseste in “grila notariala”, un document elaborat la nivel central, care stabileste preturi orientative pentru proprietatile imobiliare.

Analizand cele expuse mai sus, pretul evaluat de specialistii nostri sau de catre un expert evaluator imobiliar este cel mai apropiat de pretul la care apartamentul se va tranzactiona. Acesta va fi tinta ta in cadrul etapei de negociere.

Atentie! Negocierea nu inseamna exclusiv negocierea pretului de vanzare. Conditiile vanzarii sunt la fel de importante si ele fac parte din procesul de negociere: facilitatile de plata (prin credit bancar, plata in rate, sau plata la termen), timpul de eliberare a apartamentului (o luna petrecuta in plus in apartamentul pe care l-ai vandut te scuteste de la plata unei chirii) etc.

La vanzarea apartamentului tu, in calitate de vanzator trebuie sa prezinti urmatoarele documente:
Alege vanzarea pe cont propriu atunci cand:

• actul de proprietate asupra apartamentului, care poate fi dupa caz: contract de vanzare-cumparare, certificate de mostenitor, contract de donatie, sentinta civila definitiva si irevocabila etc;
• extrasul de carte funciara, care se obtine de catre biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciara din cadrul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara si este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciara este documentul care certifica datele de identificare ale unei proprietati, precum si situatia juridica a acesteia (daca este sau nu ipotecata, daca exista sau nu interdictii de instrainare, etc.);
• certificatul fiscal, care se obtine de la Administratia Financiara si care certifica faptul ca proprietarul este la zi cu darile fata de stat (impozite, taxe, amenzi, etc.);
• adeverinta de la asociatia de proprietari, care sa arate ca proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de intretinere, de reparatii sau alte cheltuieli comune;
• certificatul energetic, document care atesta performanta energetic a cladirii;
• adeverinta de la Electrica, care sa arate ca proprietarul este cu platile la zi;
• actele de identitate ale proprietarilor;
• certicatul de casatorie (dupa caz);
• declaratie de la primarie (dupa caz) cu specificarea ca imobilul nu este revendicat sau notate procese in circuitul civil, in situatia in care imobilul a fost dobandit in baza Legii 10 sau 112.

Atunci cand iti vinzi apartamentul trebuie sa platesti: impozitul pe tranzactii imobiliare, comisionul agentiei imobiliare si taxa pentru certificatul de energetic.

In functie de pretul de vanzare al imobilului, in calitate de vanzator, trebuie sa platesti impozitul pe venituri din tranzactii imobiliare, care se calculeaza astfel:

- 3% din ceea ce depaseste suma de 450.000 Lei.

Astfel, pentru tranzactiile a caror valoarea se situeaza sub pragul de 450000 lei nu se achita impozit pentru vanzarea acestora.

De exemplu, daca pretul de vanzare al unui imobil este de 500.000 lei, impozitul pe care trebuie sa il achiti se va calcula astfel:

3% din (500.000 lei - 450.000 lei) = 3% din 50.0000 lei = 1500 lei.