Ghidul chiriașului de apartamente

Atunci când închiriezi un apartament, de cele mai multe ori te afli chiar la primul tău contact cu piața imobiliară, iar sectorul chiriilor de locuințe este cel mai dinamic dintre toate. De aceea, trebuie să fii foarte bine pregătit, astfel încât să fii capabil să iei cea mai bună decizie în cel mai scurt timp posibil. Și cei mai versați dintre chiriași sunt uneori surprinși tocmai de această viteză în desfășurarea lucrurilor, specifică pieței chiriilor.

Etapele pe care ți le propunem în cele ce urmează sunt orientative, nefiind aranjate în ordine cronologică dar, respectându-le, vei avea șansa de a încheia un contract de închiriere în condiții legale, pentru apartamentul de care aveai cu adevărat nevoie.

Specialiștii Blitz îți recomandă să parcugi 7 etape, atunci când vrei să închiriezi un apartament:

• identificarea nevoilor locative
• stabilirea bugetului pentru închiriere (chirie+ cheltuieli de intretinere+ cheltuieli de deplasare)
• alegerea consilierii de specialitate
• selecția ofertelor în funcție de nevoile locative
• etapa de vizionare
• negocierea chiriei
• semnarea contractului de închiriere, clauze contractuale, documente, taxe.

Răspunsul la această întrebare, la o primă vedere pare foarte simplu: un apartament curat, bine dotat, amplasat într-o zonă bună și având o chirie decentă. În realitate însă, lucrurile sunt puțin mai complicate pentru că, de cele mai multe ori, chiriașii nu știu exact ceea ce își doresc.

În funcție de orarul tău zilnic, de distanța față de serviciu sau facultate, de locurile unde-ți petreci de regulă timpul liber, de stilul de viață, etc., specialiștii Blitz vor putea să-ți prezinte cel mai potrivit apartament pentru tine în cel mai scurt timp. Cum? Identificând care sunt cu adevărat nevoile tale locative, din punct de vedere al zonei, chiriei lunare, cheltuielilor și dotărilor de care ai nevoie.

Poți să-ți rezolvi problemele și pe cont propriu. Atenție! Fiecare element component al ofertei de închiriere costă! Astfel, vei plăti pentru zonă, numărul de camere, tipul apartamentului (decomandat/semidecomandat), etajul, finisajele și dotările apartamentului, facilitățile zonei (magazine, farmacii, școli, parcuri, terenuri de sport, etc), locul de parcare sau accesul la mijloacele de transport în comun.

Cu siguranță, una sau mai multe dintre cele enumerate mai sus, nu se găsesc în lista ta de priorități atunci când vrei să închiriezi un apartament. De ce să plătești în plus pentru ceva ce nu folosești?

Închirierea unui apartament, dincolo de alte aspecte importante, presupune și elementul financiar, uneori cel mai important dintre toate. Până la urmă îți dorești o chirie cât mai mică, nu?

Te vei întreba, cu siguranță, de ce trebuie să-ți stabilești un buget de închiriere, pentru că lucrurile ar trebui să fie mult mai simple.

Buget= Chiria lunară

Este absolut greșită egalitatea de mai sus! Matematica imobiliară în sectorul închirierilor de locuințe este mult mai complexă. De cele mai multe ori, încă din faza semnării contractului de închiriere, vei fi nevoit să cheltui mult mai mulți bani decât ți-ai plănuit.

Îți oferim doar câteva exemple, pe care le vom dezvolta ulterior în cadrul ghidului:

• chiria plătită în avans pe mai multe luni te poate ajuta să obții un preț mai bun;
• garanția solicitată de proprietar va reprezenta cu siguranță un efort financiar suplimentar pentru tine;
• alături de chirie, în fiecare lună va trebui să plătești cheltuielile de întreținere, care diferă foarte mult de la un apartament la altul;
• nu alege o chirie ieftină la celălalt capăt al orașului, pentru că vei avea nevoie de transport pentru a ajunge la serviciu sau facultate, iar asta înseamnă timp și bani.
• Nu va fi interesat de parteneriate de durată.

Specialiștii noștri sunt obligați de standardele de practică și de codul de etică în afaceri pe care Blitz le impune angajaților săi, să-ți prezinte toate aceste informații atunci când vei alege să apelezi la serviciile noastre.

Închirierea unui apartament este o afacere riscantă. Este opțiunea ta, dacă vrei să-ți închiriezi un apartament pe cont propriu, însă recomandarea noastră este să apelezi la serviciile agenților Blitz.

Îți prezentăm, mai jos, câteva din motivele pentru care alegerea consilierii de specialitate ar trebui să fie prioritatea ta numărul 1:

• pentru că specialiștii noștri vor ști să identifice care este cel mai potrivit apartament pentru tine, conform nevoilor tale locative;
• pentru stabilirea bugetului de închiriere, astfel încât celelalte cheltuieli (în afara chiriei) să nu te prindă descoperit;
• pentru a avea acces la cele mai bune oferte de apartamente de închiriat, vizionate inițial de către agenții noștri imobiliari;
• pentru a putea negocia cea mai bună chirie pentru apartamentul selectat;
• pentru a câștiga timp, închirierea apartamentului realizându-se într-un interval de timp mult mai redus decât în cazul în care ai fi acționat pe cont propriu;
• pentru a semna un contract de închiriere perfect legal și, în același timp, corect din punct de vedere al clauzelor.
• pentru că astfel vei demara o relație de câștig-câștig, de ale cărei beneficii te vei bucura pe termen lung.

Ai ales consilierea de specialitate, dar numărul agențiilor de pe piața imobiliară începe să te înspăimânte. Și toți sunt profesioniști, sau cel puțin această calitate o găsești în descrierile tuturor. Tu știi însă că există profesioniști, la fel cum există falși profesioniști și să alegi cu cine te vei așeza la masa discuțiilor.

Un fals profesionist:

• îți va negocia comisionul doar pentru a încheia tranzacția, făcând astfel o concurență neloială pe piață;
• va apela la forme de publicitate falsă, pentru a-și atrage clienții;
• îți va prezenta apartamente pe care nu le-a văzut nici măcar în poze;
• te va abandona dacă nu te vei decide asupra apartamentului încă de la prima întâlnire;
• pentru că nu va ști să identifice care sunt nevoile tale locative, îți va oferi variante total nepotrivite;
• nu va fi interesat de parteneriate de durată.

Un specialist Blitz:

• va lucra pentru tine, în direcția satisfacerii nevoilor tale locative, iar comisionul va veni ca o consecință a activității prestate în spiritul relației de câștig-câștig;
• îți va oferi asistență pe parcursul întregului proces de închiriere;
• îți va prezenta un număr limitat de oferte, care reprezintă cu adevărat soluții pentru tine;
• va stabili cu tine un program organizat de vizionare și va comprima la maxim intervalul de timp necesar acestei etape;
• va negocia pentru tine cel mai bun preț și cele mai bune condiții de plată;
• îți va oferi consiliere juridică în cadrul etapei de semnare a contractului de închiriere;
• împreună cu tine, va pune bazele unui parteneriat pe termen lung.

Etapa de vizionare necesită o atenție deosebită din partea ta, pentru că este foarte important să faci o impresie bună proprietarului apartamentului de închiriat. O atitudine potrivită, o ținută vestimentară corespunzătoare, un limbaj adecvat, pot face ca la finalul vizitei să pleci cu contractul de închiriere semnat în condițiile pe care ți le-ai dorit.

De aceea, îți recomandăm să urmezi sfaturile specialiștilor Blitz cu privire la “armele” pe care să le folosești în cadrul etapei de vizionare:

• fii punctual, timpul este prețios pentru toată lumea;
• vino la întâlnire într-o ținută îngrijită, smart casual, exact ca în cazul unui interviu de angajare;
• pentru că am amintit de interviul de angajare, n-ar fi rău să ai chiar o prezentare scrisă, un CV personal însoțit de recomandări;
• dacă vei locui împreună cu soția sau prietena, ideal ar fi să veniți împreună la întâlnirea pentru vizionare;
• fii calm, relaxat, răspunde tuturor întrebărilor proprietarului cu amabilitate. Întrebările nu vor fi puține, pentru că în cadrul acestei etape proprietarii vor trebui să descopere calitățile umane ale viitorului chiriaș și să afle care sunt posibilitățile financiare ale acestuia;
• atenție la emoții! Unii proprietari pot profita de acest lucru în cadrul procesului de negociere.

Sfatul nostru: vei putea obține o chirie în condiții financiare mai bune, doar pentru că ești o persoană carismatică, veselă, deschisă.

Etapa de vizionare este una dintre cele mai importante etape din cadrul procesului de închiriere a unui apartament. Spre deosebire de situația cumpărării unei locuințe, în cazul închirierii lucrurile se desfășoară mult mai rapid și, astfel, nu sunt puține exemplele în care mai multe etape se comprimă într-una singură.

Vizionarea poate fi urmată la distanță de doar câteva minute de negociere și de semnarea contractului de închiriere. Astfel, vei avea foarte puțin timp la dispoziție să examinezi apartamentul înainte de a-l închiria. Mai mult, nu vei avea posibilitatea să-l vizionezi a doua oară pentru că, datorită dinamicii sectorului chiriilor de locuințe, cu siguranță va fi deja închiriat. Ți se pare exagerat? Gândește-te la lunile septembrie-octombrie, în plin sezon al chiriilor, când apartamentele sunt uneori vizionate în același timp de mai mulți pretendenți, organizându-se adevărate licitații. Acesta este numai unul din avantajele pe care ți le-am prezentat mai sus, atunci când alegi să colaborezi cu specialiștii noștri. Agenții Blitz vizionează ofertele din baza de date înainte de a le prezenta clienților, fiind atenți la toate detaliile tehnice ale acestora. Orice defecțiune descoperită va fi în primul rând sesizată proprietarului, astfel încât acesta o va remedia înainte ca tu să-i vizionezi apartamentul.

Dacă alegi însă, pe riscul tău, să-ți rezolvi problemele de unul singur, fii atent la următoarele:

• starea generală a blocului și a spațiului verde din jurul său;
• lista cheltuielilor de la avizier pentru că într-un bloc cu restanțe foarte mari la întreținere vei avea parte numai de tensiuni;
• imaginea de ansamblu a casei scării (curățenie, aerisire, flori, pereți zugrăviți, starea liftului);
• în interiorul apartamentului, verifică dintr-o privire finisajele: parchetul, gresia, starea pereților;
• verifică apoi, mai în detaliu: robinete, țevi, obiecte de mobilier, electronice și electrocasnice, în general acele obiecte de folosință zilnică.

Fii atent ca toate acestea să se reflecte fidel în procesul verbal de predare-primire, pe care-l vei întocmi ca anexă la contractul de închiriere.

Există mai multe modalități prin care poți obține o negociere a prețului chiriei, atât la începutul contractului cât și în perioada de desfășurare a sa. Specialiștii Blitz îți vor oferi cele mai bune sfaturi în acest sens, pentru că plata chiriei lunare să nu devină o povară pentru tine și să poți astfel păstra apartamentul pe care ți-l dorești cât mai mult timp.

În primul rând trebuie să adopți o atitudine deschisă în cadrul procesului de negociere, să răspunzi la toate întrebările proprietarului cu sinceritate, câștigându-i astfel încrederea. Apoi, trebuie să știi că orice beneficiu vei obține reprezintă de fapt o negociere a chiriei, chiar dacă acest beneficiu nu se reflectă numai în cuantumul acesteia.

Ce înseamnă acest lucru? Îți spunem mai jos:

• plătește mai multe chirii în avans (de exemplu, pe 2-6 luni) și poți obține astfel o reducere substanțială a chiriei lunare;
• solicită plata garanției în mai multe tranșe, astfel încât efortul tău financiar să fie mai mic la începutul perioadei de închiriere;
• dacă ești elev sau student, cere proprietarului apartamentului o reducere a chiriei pe perioada verii, când vei fi plecat în vacanță;
• de asemenea, poți cere o reducere a chiriei pentru lunile de iarnă, când cheltuielile de întreținere sunt mai mari, iar această reducere să se compenseze cu o creștere a chiriei în lunile de vară;
• finisarea și dotarea apartamentului de către chiriaș poate duce la reducerea cuantumului chiriei lunare. Este extrem de avantajos să cumperi, de exemplu, o mașină de spălat și să obții o reducere a chiriei. Te vei folosi de bunul cumpărat atât pe perioada închirierii cât și după aceea, pentru că tu ești cel care a făcut achiziția.
• viză de flotant;
• locul de parcare;
• plata cheltuielilor de către proprietar și decontarea acestora în momentul plății chiriei. Vei fi scutit astfel de o serie de drumuri în fiecare lună.

Contractul de închiriere reprezintă o convenție scrisă între un locator (proprietar) și unul sau mai mulți locatari (chiriași), prin care locatorul se obligă să pună la dispoziție apartamentul său locatarilor pentru o perioadă limitată, în schimbul unei sume de bani plătibilă lunar (chirie). Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, contractul de închiriere nu trebuie autentificat la notar, dar trebuie să fie semnat în mod obligatoriu de ambele părți.

Contractul de închiriere cuprinde datele de identificare ale părților, locator și locatar, datele de identificare ale imobilului care constituie obiectul contractului, cuantumul chiriei lunare și al garanției, termenele de plată, durata contractului, etc., precum și o altă serie de clauze pe care specialiștii Blitz îți recomandă să le tratezi cu maximă seriozitate dacă nu vrei să ai parte de surprize.

Îți enumerăm mai jos care sunt clauzele contractuale mai importante pentru chiriaș:

• preavizul de 30-60 de zile;
• respectarea intimității chiriașului, ceea ce înseamnă că vizitele periodice ale proprietarului pentru inspectarea stării tehnice a apartamentului să se facă numai cu acordul și în prezența chiriașului;
• penalitățile pentru întârzierea plății chiriei să nu depășească 1% pe zi;
• clauza de subînchiriere în cazul în care dorești să cedezi una din camere unui coleg pentru a împarți costurile cu acesta;
• acceptul proprietarului cu privire la animalele de companie;
• procesul verbal de predare-primire (care se face atât la intrare cât și la ieșirea din spațiul închiriat), ca anexă a contractului de închiriere, însoțit de fotografii, în care să se specifice toate bunurile (și starea reală a acestora).

Nu uita de indexurile la apă, gaz, curent, atât la intrarea cât și la ieșirea din apartamentul închiriat! Atenție! Asigură-te că proprietarul va declara contractul de închiriere la Administrația Financiară, pentru că acest lucru reprezintă, pe de o parte oficializarea contractului, iar pe de altă parte, responsabilizarea proprietarului.

Înaintea semnării contractului de închiriere ai dreptul să soliciți proprietarului o serie de documente, pe care ți le prezentăm în cele ce urmează:

• Actele de identitate ale proprietarului;
• Extrasul de carte funciară de informare, care prezintă situația la zi a apartamentului din punct de vedere juridic și certifică datele de identificare ale apartamentului și ale proprietarului;
• Certificatul de performanță energetică, document care îți oferă informații cu privire la performanța energetică a apartamentului închiriat

Atenție! Prezentarea certificatului energetic reprezintă obligația legală a proprietarului!

În momentul semnării contractului vei avea o serie de costuri, fără de care închirierea nu va fi posibilă. Majoritatea acestor costuri sunt obligatorii, iar noi îți recomandăm că și pe cele opționale să le iei foarte serios în considerare.

Apelând la serviciile Blitz, vei beneficia și de această facilitate în cadrul pachetului personalizat pe care ți-l vom oferi. Specialiștii noștri sunt în măsură să-ți prezinte, sau să solicite în numele tău, lista de documente necesare pentru identificarea apartamentului, a proprietarilor, a viciilor juridice (dacă acestea există) și a oricăror alte aspecte pe care tu, cu siguranță ai dificultăți în a le descoperi.

• chiria lunară;
• 2-6 chirii în avans- opțional (vezi cap. 9 "Cum pot să negociez prețul chiriei?”);
• garanția reprezentând echivalentul a 1-2 chirii lunare;
• comisionul agenției imobiliare;
• cheltuieli ulterioare semnării contractului de închiriere (cheltuieli de întreținere, curent electric, gaz, aboanament cablu și internet, etc.).