Ghid juridic

De-a lungul timpului, piaţa imobiliară a cunoscut mai multe etape, după cum urmează:

1. Etapa de început (preistoria) care corespunde primilor ani de după revoluţie, când imobiliarele erau necunoscute atât pentru vânzătorii şi pentru cumpărătorii de pe piaţă, cât şi pentru practicanţii acestei profesii. În această etapă a pieţei imobiliare au luat naştere primele agenţii imobiliare care, la rândul lor, au determinat apariţia primelor elemente primitive de promovare imobiliară.
2. Etapa de creştere este reprezentată de acea perioadă în care tot mai multe persoane se implică ca agent economic în piaţa imobiliară. În această perioadă numărul agenţiilor imobiliare creşte, apare concurenţa la nivelul acestora şi se dezvoltă publicitatea imobiliară.
3. Etapa de vârf corespunde boom-ului imobiliar din anii 2006-2008, perioadă în care se încheiau tranzacţii imobiliare „la secundă”, ajutate de un sistem bancar inconştient şi „darnic”. Preţurile imobilelor au atins maxime absolute în comparaţie cu perioada anterioară, atât la vânzare, cât şi la închiriere. În această perioadă numarul agenţiilor imobiliare a explodat, ajungând, de exemplu la nivelul Clujului la un număr de aproximativ 400 de agenţii imobiliare.
4. Etapa de declin este perioada în care criza imobiliară a tăiat semnificativ numărul agenţiilor imobiliare. În această etapă s-a restabilit raportul de forţe pe piaţa imobiliară. Datorită diversificării ofertei, perfecţionării personalului, superspecializarea, specialiştii câştigă tot mai mult din cota de piaţă, iar diletanţii sunt înlăturaţi.
5. Etapa de relansare este o etapă care începe să prindă contur şi este aceea a specialiştilor, a agenţiilor imobiliare acreditate prin lege, a agenţilor imobiliari specializaţi, a unei pieţe imobiliare condusă de principii corecte bazate pe câştig reciproc faţă de toţi clienţii, partenerii şi colaboratorii.

Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca are particularităţile ei bazate pe realităţi geografice şi istorice. Astfel, facem cunoscut faptul că oraşul Cluj-Napoca este cel mai mare oraş din Ardeal, populaţia acestuia depăşind 320000 de locuitori în mod obişnuit, iar pe parcursul anului universitar, populaţia oraşului ajunge la aproximativ 400000 de locuitori. Oraşul Cluj-Napoca este situat pe valea râului Someş, are o înfăţişare compactă, structură radial-concentrică, cartierele oraşului gravitând în jurul centrului, centru din care pleacă arterele importante ale oraşului.

 Aşezarea geografică şi aspectul au oferit posibilităţi limitate de dezvoltare imobiliară, Clujul fiind practic mărginit de dealuri la nord şi la sud, iar la est şi vest sunt prezente zonele industriale şi ale comunelor vecine (Apahida şi Floreşti) care au restrâns aria de urbanizare. Drept urmare, cartierele noi care s-au dezvoltat sunt mai degrabă prelungiri ale cartierelor deja existente şi nu structuri cu funcţiuni administrativ-teritoriale proprii. Un alt criteriu care a determinat limitarea anterior precizată este existenţa unui centru istoric, cu clădiri vechi, având importanţă istorică, culturală şi arhitecturală, centru care în astfel de condiţii beneficiază de politică de protejare şi conservare, determinând astfel limitări în ceea ce priveşte dezvoltarea de construcţii noi în cadrul ariei protejate. Un alt factor important este prezenţa aeroportului în interiorul oraşului, fapt ce a determinat diminuarea interesului dezvoltatorilor imobiliari pentru zona Someşeni. Diminuarea interesului pentru această zonă este determinată de imposibilitatea ridicării imobilelor cu mai multe etaje.

Piaţa imobiliară clujeană prezintă înafara zonei centrale o zonă culturală prin excelenţă determinată de prezenţa principalelor instituţii de învăţământ şi de cultură locale (universităţi, teatre, muzee, biblioteci etc). În Cluj-Napoca există cartiere sau zone din cadrul acestora care sunt percepute de conştiinţa locală ca aparţinând unor anumite comunităţi sociale sau culturale. De exemplu, cartierul Andrei Mureşanu este perceput ca fiind un cartier exclusivist al Clujului. Este considerat astfel, atât de specialiștii imobiliari, cât şi de oamenii de rând, fiind astfel perceput ca cel mai bun cartier al Clujului şi un cartier al intelectualităţii clujene unde vecinătatea unor oameni importanţi a adus un plus de valoare şi locuinţelor, materializat în preţurile cele mai ridicate de pe piaţa imobiliară clujeană. La polul opus se situează cartierele muncitoreşti, cu imobile din perioada comunistă cum sunt: Mănăştur, Mărăşti, Grigorescu, Gheorgheni şi cartierele industriale Bulgaria şi Iris.

Piaţa imobiliară clujeană a fost influenţată şi de realităţile economico-sociale. Există la nivel local o particularitate care a atins standardul de fenomen naţional, cu implicaţii economice şi sociale majore, respectiv fenomenul CARITAS. Acesta a determinat accelerarea ritmului pe piaţa imobiliară, Clujul fiind pentru o bună perioadă de timp cel mai scump oraş al ţării în ceea ce priveşte preţul imobilelor, dar şi costul impus de nivelul de trai. Preţurile din Cluj-Napoca şi Bucureşti s-au aliniat târziu, în etapa de boom imobiliar, atunci când capitala a preluat supremaţia şi de atunci nu a mai cedat-o. Astfel, Cluj-Napoca a rămas cel mai scump oraş din ţară în ceea ce priveşte preţurile imobilelor, însă după capitala României.

Oraşul Cluj-Napoca se întinde pe o suprafaţă de aproximativ 179,5 km² şi în prezent este structurat în 20 de cartiere. Cartierele Clujului sunt următoarele: 

• Andrei Mureșanu
• Becaș
• Borhanci
• Bună Ziua
• Bulgaria
• Central
• Dâmbul Rotund
• Europa
• Făget
• Gheorgheni
• Grigorescu
• Gruia
• Între Lacuri
• Iris
• Mărăști
• Mânăștur
• Plopilor
• Sopor
• Someșeni
• Zorilor

În vecinătatea Clujului sunt câteva comune care s-au dezvoltat foarte bine din punct de vedere imobiliar şi care, cu siguranţă, în perioada ce va urma vor deveni cartiere ale oraşului Cluj-Napoca. Aceste comune sunt: Floreşti, Baciu, Apahida. Ele au fost urbanizate ca urmare a construţíei masive de ansambluri rezidențíale, fapt ce a determinat deschiderea de centre comerciale, sanitare, etc.

Elementele caracteristice ale apartamentelor:
Poziţionarea pe hartă este unul din elementele caracteristice ale apartamentelor şi este reprezentat în princiupal de cartierul, zona, strada în care este situat imobilul. Poziţionarea pe hartă determină primul criteriu de selecţie al apartamentelor. Un apartament care beneficiază de avantajul poziţionării este mai apreciat, mai căutat şi mai scump faţă de un apartament identic ca şi construcţie, însă care nu beneficiază de o poziţionare favorabilă. Când ne referim la avantajele poziţionării facem referire la faima zonei respective, la accesul la şcoli, biserici, mijloace de transport, magazine, parcuri, terenuri de sport, etc.

Ca şi elemente caracteristice importante ale bunurilor imobile sunt şi suprafaţa şi numărul de încăperi. Suprafaţa unui imobil este de două tipuri: suprafaţa utilă şi suprafaţa construită. Diferenţa dintre suprafaţa utilă şi cea construită a unui apartament este cuprinsă între 10 şi 15%. Astfel, suprafaţa construită este mai mare faţă de cea utilă.

Un alt element caracteristic al imobilelor este compartimentarea interioară. Astfel, în ceea ce priveşte apartamentele, ele pot fi decomandate ceea ce inseamnă că accesul către oricare din camerele imobilului nu se face traversănd o altă cameră, sau semidecomandate ceea ce înseamnă opusul, respectiv accesul la una sau mai multe camere se face traversând una din camere.

Poziţionarea unui apartament într-un imobil este un alt element caracteristic care constă în poziţionarea pe etaj sau pe etaje a apartamentului. De regulă, apartamentele situate la parter sau la ultimul etaj au un uşor dezavantaj faţă de cele situate la etajele intermediare. Pe de altă parte, apartamentele situate la etajele superioare pot beneficia de privelişti deosebite, fapt care poate deveni un atuu al imobilului.

 Starea tehnică a imobilului, respectiv starea imobilului la interior şi exterior, starea instalaţiilor electrice şi sanitare, starea finisajelor, alte îmbunătăţiri aduse imobilului sunt şi ele elemente caracteristice ale apartamentelor.
 
Alte elemente caracteristice sunt amplasarea apartamentului în funcţie de punctele cardinale şi amplasarea faţă de stradă.

1. Garsoniere
   • confort 3: au suprafaţa de 11 mp, baie comună pe nivel, bucătărie de tip oficiu, fără balcon;
   • cameră de cămin: are suprafaţa de 18 mp, baie proprie, bucătărie comună, fără balcon.
   • Confort 2: au suprafaţa de 22 mp, baie proprie, bucatarie proprie, fără balcon.
   • Confort 1: au suprafaţa de 24-28 mp, baie proprie, bucătărie proprie, cu balcon.
2. Apartamente cu 2 camere:
   • Confort 2: au suprafaţa între 28-35 mp, camerele sunt semidecomandate, nu au balcon. Acest tip de apartamente se întâlneşte în cartierele vechi ale Clujului, în blocuri de 4 etaje.
   • Confort 1: au suprafaţa de 44-52 mp, camere decomandate sau semidecomandate, au balcon şi se întâlnesc atât în blocuri cu 4 etaje, cât şi în cele cu 8 sau 10 etaje;
3. Apartamente cu 3 camere:
   • Confort 2: suprafaţa 40-50 mp, camere semidecomandate, cu sau fără balcon, cu o singură baie;
   • Confort 1: suprafaţa de 65-70 mp, camere decomandate sau semidecomandate, cu 1 sau 2 balcoane, cu 1 sau 2 băi;
4. Apartamente cu 4 sau mai multe camere:
   • au suprafeţe de peste 80 mp, 1 sau mai multe balcoane, cel puţin 2 băi.
5. Penthouse-uri:
   Sunt locuinţe de lux, nou apărute pe piaţa imobiliară românească, situate la ultimul etaj al construcţiilor noi, cu sau fără scară interioară, cu suprafeţe generoase (asemănătoare caselor);

 Această clasificare este aplicabilă doar locuinţelor vechi, clasificare diferită faţă de cea a imobilelor noi. 

În limbaj imobiliar o vilă este o casă mai specială, cu un grad mai ridicat de confort, dar care, conform definiţiei din Dicţionarul Explicativ al Limbii Române este o casă care beneficiază de grădină şi este plasată în mediul rural sau în zona staţiunilor turistice fiind astfel imposibil de găsit în oraşul Cluj-Napoca.

Elementele caracteristice ale caselor şi vilelor sunt poziţionarea pe hartă, suprafaţa utilă şi cea construită, suprafaţa terenului şi amprenta la sol, frontul stradal (deschiderea la drumul de acces al parcelei de teren pe care este construită casa), vecinătăţi (construcţii în zonă şi starea acestora, panorama, zonă împădurită, lacuri etc), numărul de niveluri, starea tehnică (starea acoperişului şi al construcţiilor anexe etc), alte elemente (distanţa faţă de construcţiile vecine, grad de intimitate, trafic, zgomot, etc).

Spaţiile de birouri folosesc desfăşurării de activităţi diverse, altele decât cele comerciale sau de producţie. Spaţiile de birouri cuprind clădirile dedicate, de tip business center, dar şi bunuri imobile cu alte funcţiuni (imobile de locuit) transformate în spaţii de birouri, de tip apartament sau casă.

Clasificarea clădirilor de birouri:
 În lipsa unui sistem propriu de clasificare, în practică se foloseşte sistemul american BOMA (Building Owners and Managers Association) de clasificare a clădirilor de birouri. În funcţie de caracteristicile acestora, clădirile de birouri pot fi de clasa A, B sau C.

Clădirile de birouri Clasa A trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

• poziţionare centrală sau în cadrul unui centru de afaceri;
• suprafaţa totală de cel puţin 10000 de metri pătraţi, respectiv cel puţin 1000 de metri pătraţi utili pe nivel;
• raportul între suprafaţa utilă şi cea construită de cel puţin 85%;
• compartimentare uşoară (flexibilă) care să permită recompartimentări la cerere;
• finisaje de cea mai înaltă clasă, inclusiv cablaje;
• servicii de supraveghere şi pază;
• servicii de curăţenie;
• locuri de parcare (cel puţin un loc de parcare la 100-150 de metri pătraţi);
• restaurant;
• sistem automat de administrare care comandă încălzirea, aerul condiţionat, iluminarea, securitatea, etc;

Clădirile de birouri clasa B pot avea cel mult 2 elemente lipsă din cele caracteristice clădirilor clasa A, iar clădirile de birouri clasa C pot avea mai mult de 2 elemente lipsă din cele caracteristice clădirilor clasa A.

Elementele caracteristice ale spaţiilor de birouri sunt poziţionarea (spaţii individuale sau în cadrul clădirilor de birouri), suprafaţa, compartimentările interioare, utilităţi (faţă de cele obişnuite sunt reţelele, climatizarea etc) şi preţul.

Spaţiile industriale sunt spaţiile în care se realizează activităţi productive sau de depozitare, fiind situate în zonele industriale ale oraşelor, sau la marginea oraşelor, de-a lungul arterelor principale care conferă posibilitate de acces pentru traficul greu.

Spaţiile industriale pot fi clădiri de producţie (dispuse pe unul sau mai multe etaje), hale industriale (pe structură uşoară sau grea), ferme, platforme industriale, etc.

Elementele caracteristice ale spaţiilor industriale sunt: poziţionarea, suprafaţa totală şi utilă, suprafaţa de teren de manevră, depozitare sau parcare, înălţimea utilă, acces trafic greu şi CFR, facilităţi (rampă, pod rulant, lift de marfă, curent trifazic).

Conform Codului Fiscal vânzarea constructiilor (apartamente, garsoniere, duplexuri, case) și a terenurilor pe care acestea sunt construite reprezintă o operațiune scutită de TVA, însa scutirea nu se aplică in cazul vânzariiconstrucțiilor noi și terenurilor construibile.

Vânzarea unei construcții noi este acea vânzare care are loc cel târziu pâna la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări sau utilizări a construcției. Astfel, dacă un constructor a terminat lucrările unui bloc în cursul anului 2016, vânzările apartamentelor din acel bloc în anii 2016 și 2017 intră în sfera de impozitare a TVA, deoarece construcția este considerată nouă, iar pentru vânzările acelorași imobile în anul 2018 se poate aplica scutirea de TVA.

Terenul construibil este definit ca fiind orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, potrivit legislației în vigoare. Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, este oferită de certificatul de urbanism.

Persoanele fizice care realizează venituri cu caracter de continuitate din vânzarea construcțiilor și/sau terenurilor, venituri ce depășesc plafonul de 65000 Euro, adică 220000 lei, au obligația înregistrării la Administrația Financiară în categoria persoanelor plătitoare de TVA, dacă persoana fizică realizează mai mult de o tranzacție în cursul unui an calendaristic. Deși prima tranzacție este considerată ocazională, dacă va avea loc și a doua tranzacție în cursul aceluiași an, prima tranzacție nu va fi impozitată, dar va fi luată în considerare la calculul plafonului de TVA de 65000 Euro.

Situaţie excepţională:
 Dacă o persoană fizică vinde în acelaşi an mai multe proprietăţi personale dobândite prin mijloace diferite, de exemplu una este locuinţă personală şi alta moştenită, nu are obligaţia să se înregistreze la Administraţia Financiară ca persoană fizică plătitoare de TVA. Motivul pentru care legiuitorul scuteste această operaţiune de la plata TVA este faptul că la baza acestuia nu există o operaţiune comercială cu caracter de continuitate, respectiv persoana fizică nu a achiziţionat imobilele special în scopul revânzării pentru obţinere de profit.  

Orice persoană fizică sau juridică care deţine în proprietate un imobil şi doreşte înstrăinarea acestuia trebuie să achite un impozit provenit din transferul proprietăţilor imobiliare de 3% din valoare ce depăşeşte 450000 lei, adică 100000 euro. Aceasta dispoziţie legislativă este aplicabilă începând cu data de 01.02.2017.

Dispoziţia legală ce reglementează cele precizate mai sus este următoarea:
Ordonanţa de Urgenţă pentru modificarea şi completarea Legii 227/2015 privind Codul Fiscal, art. 9 „La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileşte prin deducerea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de 450000 lei.”

Astfel, începând cu data de 01.02.2017 vânzătorii au obligaţia achitării impozitului provenit din transferul proprietăţilor imobiliare de 3% din valoare ce depăşeşte 450000 lei, adică 100000 euro.

Aceste imobile pot fi înstrăinate dacă a trecut un termen de 10 ani de la data dobândirii lor și dacă se obține de la Primărie o adeverință care să indice acest aspect.

 Adeverința este solicitată doar de către anumite birouri notariale, fapt pentru care, clientul poate solicita departamentului juridic să contacteze notarul public și să afle dacă este necesară sau nu această adeverință pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Dacă este necesară, vânzătorul va trebui să pună la dispoziția notarului public, la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, adeverinta în original.

Adeverința se eliberează de către Primăria din circumscripția teritorială a imobilului pentru care se solicită, în termen de maxim 45 de zile de la data înregistrării cererii.

Proprietarii care dețin în proprietate imobile monumente istorice și intenționează să le înstrăineze, trebuie să se adreseze serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor cu o cerere însoțită de acte anexe. Această instituție are drept de preempțiune (întâietate la cumpărarea monumentelor istorice). În acest sens, va elibera o adeverință privind exercitarea dreptului de preempțiune.

În cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preempțiune, vor emite în termen de 30 de zile câte o adeverință privind refuzul de cumpărare al imobilului. În acest caz, dreptul se transferă autoritaților publice locale care il pot exercita in maximum 15 zile (Consiliul Județean și Primaria). Și aceste două instituții vor elibera, la rândul lor, adeverințe privind poziția lor în vederea exercitării dreptului de preempțiune.

Doar după obţinerea celor 3 înscrisuri părțile se pot prezenta la notar în vederea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Cele 3 adeverințe trebuie prezentate în original notarului public la data stabilită pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Adeverințele au valabilitate doar pentru tranzacția imobiliară pentru care au fost solicitate. Nu sunt valabile adeverințele eliberate pentru o tranzacție imobiliară anterioară.

În această situație există două variante:

1. Se cesionează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub semnatură privată
2. Se cesionează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare în formă autentică

Întotdeauna, cesiunea antecontractului autentic de vanzare-cumpărare se face în aceeași formă în care a fost încheiat antecontractul, respectiv în formă autentică. Astfel, dacă promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub semnătura privată, cesiunea acesteia se face sub semnatură privată sau în formă autentică, iar dacă a fost încheiată în formă autentică, aceasta este forma obligatorie pe care trebuie să o îmbrace și cesiunea. 

Cesiunea unei promisiuni de vânzare-cumpărare reprezintă acea convenție prin care promitentul-cumparator cedează drepturile și obligațiile dobândite prin promisiunea de vânzare-cumpărare către o altă persoană denumită cesionar, în schimbul unui preț al cesiunii și doar cu acordul expres al promitentului-vânzător cedat.

Dacă cesiunea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare nu se face în forma în care a fost incheiat, sau dacă nu este obţinut acordul scris al promitentului-vânzător, cesiunea nu este productivă de efecte.

Acordul promitentului-vânzător cu privire la cesiune poate rezulta din însăși promisiunea de vânzare-cumpărare dacă există o clauză care specifică faptul că promitentul-vânzător este de acord cu cesiunea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea de vânzare-cumpărare de către promitentul-cumpărător în favoarea unei alte persoane fizice sau juridice, sau dacă promitentul-vânzător va contrasemna actul de cesiune.

Dacă imobilul este ipotecat ca urmare a unui credit ipotecar, sunt necesare următoarele documente:

• Acord de înstrăinare imobil din partea băncii creditoare (termen de eliberare aprox 10 zile)
• Acord de radiere ipotecă după stingerea soldului
• Sold ramas și Cod IBAN 

Aceste imobile ipotecate, asemenea celorlalte imobile libere de sarcini, pot fi înstrăinate atât unor cumpărători care achită cu venituri provenind din surse proprii, cât și unora care achită prin credit bancar.

Contractul de închiriere reprezintă contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie. Contractul de închiriere este reglementat expres de articolele 1777-1823 Cod Civil, respectiv de articolele 1824-1835 Cod Civil (care prevăd regulile speciale aplicabile în cazul închirierii locuințelor).

După ce părțile contractante se pun de acord cu privire la toate datele esențiale ale contractului, acestea se prezintă la sediul agenției imobiliare, având asupra lor actele de identitate, în vederea încheierii contractului de închiriere. Agenția imobiliară dispune de un model de contract de închiriere însă părțile sunt libere, în limita prevederilor dispozițiilor legale, să negocieze orice clauze contractuale.

În termen de maxim 30 de zile de la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, părțile trebuie să se prezinte la primăria din circumscripția teritorială a imobilului în vederea:

• scoaterii din evidență a imobilului, de către vânzător
• declararea intrării imobilului în proprietate, demers ce trebuie făcut de cumpărător

Pentru declararea sau scoaterea din evidență a imobilului, părțile trebuie să completeze un model de declarație și să anexeze copia contractului autentic de vânzare-cumpărare, copia certificatului de performanță energetică și copia cărții de identitate. Modelul de declarație se poate descărca de pe site-ul primăriei sau se găsește la ghişeul primăriei.

În cazul contractelor de închiriere, în termen de 15 zile de la data semnării contractului, proprietarul persoană fizică are obligaţia de a se prezenta în faţa Administraţiei Finanţelor Publice locale cu 3 exemplare originale ale contractelor de închiriere în vederea înregistrării acestora.

PUZ – Planul Urbanistic Zonal

• este planul care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii, producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice etc) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.

Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni şi restricţii) necesare a fi aplicate în utilizarea terenurilor şi conformarea construcţiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat în funcţie de fondurile disponibile).

Problemele abordate în cadrul Planului Urbanistic Zonal sunt: organizarea reţelei stradale, zonificarea funcţională a terenurilor, organizarea urbanistic-arhitecturală în funcţie de caracteristicile structurii urbane, indici şi indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de înălţime, POT, CUT, etc), dezvoltarea infrastructurii edilitare, statutul juridic şi circulaţia terenurilor, delimitarea şi protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebită, dacă acesta există în zona studiată, măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale şi antropice dacă acestea există în zona studiată, menţionarea obiectivelor de utilitate publică, măsuri de protecţie a mediului ca rezultat al programelor specifice, reglementări specifice detaliate (permisiuni şi restricţii) incluse în Regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului.

PUD – Plan Urbanistic de Detaliu

• este acela care stabileşte normele la nivelul unui subteritoriu, unei străzi, unei pieţe sau a unui grup de terenuri, fiind documentul care specifică parametrii în care se poate realiza o construcţie.

Certificatul de urbanism sau o autorizaţie de construire se acordă numai după consultarea prealabilă a PUD-ului. În cazul în care acesta nu există, instituţia Primăriei este cea care poate solicita întocmirea lui pe bază de PUG şi PUZ.

PUD-ul se întocmeşte, fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica ca urmare a faptului că anumite proprietăţi ale amplasamentului sunt diferite de cele propuse de RLU.

PUD-uri se întocmesc şi în cazul în care investiţia preconizată diferă de prevederile RLU.
 
Conform legii, PUD-ul este aprobat de Consiliul Local al oraşelor, comunelor sau sectoarelor în cazul Municipiului Bucureşti. PUD-urile nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a Primăriei sau, atunci când Primăria nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Judeţean.

Documentul conţine normele care se aplică în cazul unei construcţii: înălţimea maximă, procentul din teren ocupat de construcţie, coeficientul de ocupare a terenului, retragerile minime admise sau destinaţia obiectivului (locuinţe, birouri, comerţ, industrie). Alte avize sunt cele ale furnizorilor locali de utilităţi, cum ar fi Distrigaz, Electrica sau Romtelecom, iar uneori şi avizele de circulaţie sau de mediu.
 
Termenul de valabilitate a unui PUD este de 2 ani.

POT – Procentul de ocupare al terenului

• exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol (SC) şi suprafaţa terenului considerat (S), înmulţit cu 100 (de exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).

POT-ul generează astfel suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportat la suprafaţa terenului. POT-ul se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează a fi amplasată construcţia în funcţie de condiţiile de amplasare în teren.

PAC – Proiectul pentru Autorizaţia de Construire

Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (PAC) este un element cheie al procesului de autorizare, alături de Certificatul de Urbanism, acordurile şi avizele stabilite de autoritatea emitentă a Autorizaţiei de Construire.

Pentru obţinerea autorizaţiei de construire trebuie parcurse următoarele 3 etape:

1. Obţinerea Certificatului de Urbanism

Acesta este eliberat de Primăria din circumscripţia teritorială a terenului unde urmează să se realizeze construcţia. În Certificatul de Urbanism sunt precizate toate avizele necesare eliberării autorizaţiei de construire.

2. Obţinerea avizelor necesare autorizării

Dosarul pentru obţinerea acestor avize va cuprinde:

• cererea tip
  
• Certificatul de Urbanism
  
• schiţa de amplasament a terenului la scară 1:500
  
• schiţa de amplasament a terenului la scară 1:2000
  
• schiţa de amplasament cu poziţia casei pe teren

3. Proiectul de autorizaţie cuprinde 3 secţiuni: 

a) proiectul de arhitectură
b) proiectul de rezistenţă
c) proiectul de instalaţii

După finalizarea proiectului de autorizaţie de construire, acesta se depune la Inspecţia de Stat în construcţii (ISC).
Parcurgând aceşti trei paşi se va putea emite autorizaţia de construire.

Pentru eliberarea autorizaţiei de construire sunt necesare următoarele documente:

• planul de amplasare a terenului în zonă
• Certificatul de Urbanism
• toate avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism
• memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectură, rezistenţă şi instalaţii)
• actele de proprietate asupra terenului
• proiectul de autorizare compus din: planul de situaţie (cum se amplasează casa în teren), planul fundaţiei elaborat de inginerul de rezistenţă, planuri de arhitectură pentru toate nivelurile construcţiei, planul de învelitoare, secţiune caracteristică, toate faţadele;
• scara de redactare pentru toate desenele este de 1:10
• cererea de eliberare a autorizaţiei de construire
• chitanţa de achitare a taxei de autorizare

• este suma suprafeţelor încăperilor, fără a lua în considerare grosimea pereţilor. Aceasta cuprinde: camera de zi, dormitoarele, băile, WC, duşul, bucătăria, spaţiile de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei.

Nu se includ în suprafaţa utilă: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile, golurile de uşi ale trecerilor cu deschideri până la 1 m, nişele de radiatoare. În cazul locuinţelor duplex, rampa nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.

• este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei. În cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie.

Nu sunt cuprinse în suprafaţa construită desfăşurată suprafeţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.

Imobilul decomandat este o locuinţă care are intrări separate pentru fiecare cameră, iar camerele nu comunică între ele, in schimb imobilul semidecomandat este o locuinţă ale cărei camere comunică între ele (de exemplu: de cele mai multe ori, la garsoniere, în bucătărie se poate intra doar trecând prin cameră, iar la apartamente de două camere, în dormitor şi baie se poate intra numai trecând prin living/sufragerie, etc).

Cartea funciară este un registru public care cuprinde evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor de pe teritoriul României, proprietatea persoanelor fizice sau juridice.

Cartea funciară dovedeşte existenţa dreptului real înscris, în folosul persoanei care a dobândit sau constituit cu bună-credinţă un drept real imobiliar, cât timp nu se dovedeşte contrariul. Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifică sau care, după caz, se sting şi se radiază ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoare la un bun imobil. În cartea funciară se mai înscriu sau se radiază şi alte raporturi juridice precum drepturile personale (de exemplu uzufructul viager), interdicţii (interdicţia de înstrăinare pe o perioadă de timp sau până la plata unei anumite sume de bani), incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil.

Cartea Funciară este alcătuită din titlu care indică numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din III părţi:

• Partea I – referitoare la descrierea imobilelor;
• Partea II – referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate;
• Partea III – referitoare la înscrisurile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini;

Extrasul de Carte Funciară se obţine de la un notar doar în baza dovezii de întabulare în favoarea cumpărătorului. Acesta conţine toate datele de identificare şi situaţia juridică actuală a imobilului după cum urmează:

• descrierea imobilului
• numele şi prenumele proprietarilor
• actele în baza cărora aceştia au dobândit proprietatea
• sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicţii de înstrainare, privilegii.

Extrasul de carte funciară este de două tipuri de informare şi de autentificare. Ambele se eliberează de birourile de Carte Funciară din cadrul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI – sau prin Oficiile Locale ale acesteia). Ele se pot solicita pentru eliberare direct la Oficiile Locale de Publicitate Imobiliară sau prin intermediul unui birou notarial.

La dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, biroul notarului public unde s-a semnat actul de proprietate va depune la Cartea Funciară următoarele documente în vederea înscrierii dreptului de proprietate:

• cerere
• actul care justifică înscrierea în cartea funciară
• taxa de timbru
• înscriere întabulare

În urma acestei proceduri se eliberează un extras de carte funciară către delegaţii notariali, la cererea clienţilor.Astfel, este exclusă vânzarea imobilului de mai multe ori. După depunerea cererii, mai durează 3 zile până la obţinerea lui.

Extrasul de carte funciară autentic se poate solicita doar de către un birou notarial, iar eliberarea acestuia presupune blocarea cărţii funciare pentru o perioadă de 10 zile lucrătoare.
 Extrasul de catre funciară de informare are doar rol consultativ.