Retrospectiva pieței imobiliare la nivel național, pe anul 2022 

Anul imobiliar 2022 a fost un an al provocărilor și al rezilienței, care deși a traversat câteva hopuri mari, per total a dmeonstrat o piața ca fiind cât se poate de robustă și de sigură atât pe zona rezidențială și chirii, cât și pentru zona de investiții. 

Potrivit CEO-ului Blitz, Cătălin Priscorniță: ”Anul 2022 a fost un an marcat de incertitudine și impredictibilitate, provocate ba de pandemie și război, ba de criză energetică, inflație și creșterea generalizată a costurilor vieții, în general. 

Toți acești factori însă nu au avut un impact imediat asupra consumatorilor, ci un efect întârziat ca un recul asupra pieței, creând un joc al imobiliarelor sub forma unui zig-zag, de la o lună la alta, dat ba de panică și expectativă, ba de adaptabilitate și schimbare. 

Per ansamblu, piața imobiliară a rezistat stoic și și-a demonstrat utilitatea în vremuri incerte de panică și război, iar consumatorii au arătat, în ciuda condițiilor externe, un apetit și un interes crescut pentru imobiliare, sfidând logica prudenței și al predicțiilor de prăbușire a pieței, omniprezente în mass-media.  

Evident, consumatorii au fost mai precauți decât în alți ani și au stat mai mult să cântărească decizia de cumpărare, o parte din ei au preferat să mai aștepte să scadă prețurile, însă în lipsa altor opțiuni reale și sigure de a-și proteja economiile și banii, cei mai mulți s-au orientat spre imobiliare. 

Iar piața imobiliară din România s-a dovedit încă o dată, un suport sigur în vremuri de criză și o alternativă bună ”de vreme rea” la care să apelezi când celelalte ”oportunități investiționale” își pierd din atractivitate. 

În 2022, în orașele universitare mari, chiriile au crescut, iar imobiliarele au devenit atractive în special ca investiții în scop de închiriere,  cu  randamente mult mai bune decât în anii precedenți. 

Dar, în afară de zona speculativă, nevoia locativă a primat – cei care au avut de vândut, au vândut, iar cei care au avut nevoie de o locuință, și-au cumpărat o locuință, în ciuda prețurilor mai mari”. 

Cum a rezistat piața pe parcursul întregului an? Relatăm pe larg în cele ce urmează. 

București 

În prima lună din an, în capitală, au fost vândute un număr minim de 7.195 imobile, dintr-un total de 39.510 imobile vândute la nivel național, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), ceea ce a însemnat cu -50,16% mai puține decât în decembrie 2021, când au fost încheiate 14.438 tranzacții.

După ce în luna februarie activitatea imobiliară s-a mai dinamizat puțin pe la 10.918 tranzacții, la scurt timp de la declanșarea războiului din Ucraina, în luna martie, au fost vândute un număr record de imobile – 14.423  imobile, dintr-un total de 72.123 de imobile vândute la nivel național, un volum dublu față de luna de debut al anului, și cu +32,1% față de nivelul de dinainte de război. 

Cum a răspuns oferta din piață la acest interes brusc crescut față de imobiliare? 

Tiparul care s-a repetat în aproximativ toate orașele din România, a fost că imediat după începerea războiului, în prima lună de la declanșarea ostilităților, a crescut substanțial numărul de tranzacții, iar în luna imediat următoare au crescut prețurile cu câteva puncte procentuale bune. În București, conform indicelui Blitz, prețurile au crescut de la 1.605 Euro/mp până la nivelul de 1.710 Euro/mp, cu mai bine de 100 de Euro/mp în mai puțin de o lună. 

În continuare, după prima undă de șoc, care a avut ca rezultat creșterea prețurilor, a urmat o a doua undă, care a însemnat scăderea progresivă a tranzacțiilor, de la 12.105 în luna aprilie, respectiv la 10.616 de imobile vândute  în luna iunie.

Experții imobiliari explică această scădere a pieței din luna iunie prin expectativa cumpărătorilor, care au renunțat temporar sau au amânat cu câteva luni căutarea de noi oportunități investiționale, odată cu declanșarea războiului din Ucraina, pentru a vedea încotro se îndreaptă piața. Dealtfel, această scădere a tranzacțiilor a fost una generalizată și în restul orașelor din țară.

Pe durata verii, prețurile din București au rămas ridicate și au oscilat în jurul valorii de 1.634-1645 Euro/mp. Abia din luna august, prețurile s-au mai relaxat și au ajuns la nivelul de 1.584 Euro/mp, finalul anului marcând un preț mediu de 1.593 de Euro/mp. 

Prețurile mai scăzute au mai dinamizat piața, iar nivelul tranzacțiilor a fost, în lunile de toamnă, constant între 11.000 și 13.000.

Cluj-Napoca

Anul 2022 în județul Cluj a început oarecum modest cu mai puțin de 2.000 de tranzacții (1.935 mai exact), dar în februarie tranzacțiile au luat avânt, înregistrând 3.041 de imobile vândute, ceea ce a reprezentat o creștere cu +57,15% în numai o lună.

Contextul internațional încă nu era marcat de incertitudinea războiului, doar de ceva tensiuni și relații diplomatice mai dificile cu Rusia, marele furnizor de gaze pentru întreaga Europă, dar eram deja aproape de final de pandemie, iar creditele încă erau super accesibile, prin urmare, interesul pentru imobiliare era unul crescut, mai ales că prețurile se situau încă la un minim pentru piața din Cluj pe acest an de 1.780 Euro/mp.

În apilie, prețurile în Cluj au sărit peste plafonul de 2.000 de Euro/mp

La scurt timp de la începerea războiului, în luna martie 2022, prețurile au suferit o corecție minoră până la nivelul de dinainte de decembrie 2021, la valoarea de 1.825 Euro/mp, iar pe zona de închirieri, media a fost de 360 de Euro pentru un apartament cu 2 camere.

În mod surprinzător, tot în luna martie 2022, a fost înregistrat și numărul record de tranzacții pe anul 2022 – 4.035 în județul Cluj, ceea ce a reprezentat o creștere cu +32,68% a tranzacțiilor imobiliare față de luna precedentă!

Din fericire, piața imobiliară funcționează atipic față de restul piețelor, într-un context marcat de incertitudine și panică legate de oportunitatea investitiilor, volumul tranzacțiilor a crescut, deoarece cumpătătorii s-au grăbit să-și securizeze banii și economiile în plasamente reale.

În luna aprilie însă tranzacțiile au scăzut la 2.473 de imobile vândute, iar în mai 2022, volumul a revenit la 3.020 tranzacții, ceea ce a reprezentat o creștere cu +22,11% față de luna precedentă.

Cât despre prețuri, acestea au sărit de plafonul de 2.000 de euro/mp în luna aprilie de la 1.824 Euro/mp la 2.061 euro/mp, iar în luna mai, prețurile au suferit o corecție minoră, în jurul aceleași valori.

Citește continuarea retrospectivei pentru piața din Cluj AICI.

Iași 

Și în județul Iași, debutul de an a fost unul cu mai puține tranzacții (1.766) în luna ianuarie și ceva mai multe în cea de-a doua lună din an, respectiv 2.005, adică cu +13,53% mai multe tranzacții față de prima lună din an. 

În ceea ce privește prețurile, capitala Moldovei a pornit anul cu o medie de 1.271 de Euro/mp, și o creștere notabilă de +5,83% față de anul trecut, și asta în contextul în care piața încă nu se confrunta cu vreo presiune sau urgență de a investi în imobiliare. 

Conform surselor oficiale, în prima lună de la declanșarea războiului din Ucraina, adică în luna martie 2022, a crescut exploziv numărul de tranzacții cu +41,49%, fiind înregistrate 2.837 de tranzacții, în timp ce prețurile au scăzut cu -7,4%, până la valoarea de 1.177 de Euro/mp. 

Graba de a încheia tranzacții la aflarea veștii despre invazia Rusiei în Ucraina a avut ca efect, o lună mai târziu, creșterea prețurilor cu +10,37%, până la 1.299 de Euro/mp, urmată de scăderea numărului de tranzacții cu -31,54% față de luna precedentă, respectiv la 1.942 tranzacții.

În lunile de vară, prețurile au rămas ridicate, la valoarea de 1.287 de Euro pe mp, iar numărul de tranzacții a fost, în mod surprinzător, constant. Concretizându-se 2.238 de tranzacții în luna iunie și 2.273 de tranzacții în luna iulie. 

Doar în luna august, prețurile la apartamentele de vânzare au avut o scurtă corecție cu -8,47% față de luna precedentă, până la valoarea de 1.178 de Euro/mp, iar din septembrie prețurile și-au reluat creșterea, cu +7,3 % față de luna precedentă, la 1.264 de Euro/mp. 

Iașul a încheiat luna noiembrie cu mai puține tranzacții: 1.876 de imobile vândute, cu -13,59% decât în luna precedentă și prețuri record pentru Iași, în medie de 1.328 de Euro/mp. 

Timișoara

Și județul Timiș a urmat același tipar, cu mai puține tranzacții în luna ianuarie (1.791), apoi un apetit crescut pentru tranzacții în luna februarie (3.459) și un volum și mai ridicat în luna martie, cu 3.830 de proprietăți tranzacționate, cu +10,72% mai multe față de luna februarie. 

În luna cu cele mai multe tranzacții, prețurile s-au situat la valoarea de 1.369 Euro/mp, iar în luna aprilie prețurile nu au crescut, decât foarte puțin cu +0,22% față de luna martie. 

Cu toate acestea și piața din Timișoara a urmat trendul general  – volumul tranzacțiilor a scăzut cu -30,91% față de luna martie, când au fost tranzacționate doar 2.646 de proprietăți. 

Prețurile, în primăvara lui 2022, se situau în Timișoara la o medie de 1.372 Euro/mp (după o creștere ușoară cu +0,22% față de luna precedentă). Iar în noiembrie, prețul mediu de achiziție a apartamentelor de vânzare a ajuns la 1.408 Euro/mp, după o ușoară majorare de preț cu +0,36% față de luna precedentă. 

Creșterile de prețuri în Vestul țării au fost constante în marja de sub +1% pe lună, iar tranzacțiile nu au oscilat prea mult, spre sfârșit de an acestea au fost pe plus, la 2.723 de imobile, cu +2,18% mai multe față de luna octombrie, când au fost tranzacționate 2.665 de imobile.

Craiova 

Județul Dolj și-a făcut debutul din an cu doar 947 de tranzacții, iar în luna februarie acestea au crescut la 1.362, înregistrând astfel o creștere cu  +43,82% față de luna precedentă. În același timp,  prețul mediu la apartamentele de vânzare a fost de 1.341 de Euro/mp, înregistrând o creștere cu +1,03% față de luna ianuarie. 

Cum a reacționat piața din Craiova la evenimentele externe? În luna martie a avut loc un număr record de tranzacții 1.941, ceea ce a însemnat o creștere de +42,51% și o dublare a numărului de tranzacții față de prima lună din an!

Imediat după acest boom, în luna aprilie nivelul tranzacțiilor a scăzut cu -28,74% (1.383), iar prețurile au crescut cu +5,11%, în mai puțin de o lună, la nivelul de 1.441 de Euro/mp.

În lunile de vară, numărul tranzacțiilor a scăzut progresiv odată cu creșterea prețurilor,  în iunie la 1.710 tranzacții, iar în iulie la doar 1.364 de tranzacții, adică cu -20.23% mai puține tranzacții față de luna precedentă, la un preț mediu de 1.452 de Euro/mp.

Craiova a încheiat luna noiembrie 2022 cu 1.838 de tranzacții, la un preț mediu situat la valoarea de 1.382  Euro/mp.  

În Craiova, micile corecții de prețuri din ultima jumătate de an au dus la o stabilitate a tranzacțiilor lună de lună, precum și un volum mai ridicat decât cel de dinainte de războiul din Ucraina. 

Concluzie

Pe ansamblu, anul imobiliar 2022 a fost un an al prețurilor ajunse la apogeu. 

Am intrat în 2022 cu optimism, în special în luna februarie când au avut loc cele mai multe tranzacții din an, asta deoarece cumpărătorii cu intenții clare de cumpărare își intensifică căutările după sărbători, iar cei mai mulți dintre noi ne facem planuri și rezoluții de Anul Nou și le și ducem la îndeplinire. 

Imediat după declanșarea războiului din Ucraina, primul impact a fost de creștere a numărului tranzacțiilor cu 20, 30 și 40% în mai toate orașele analizate. Iar răspunsul pieței, în mai puțin de o lună, a fost de creștere a prețurilor cu până la +12,99% (Cluj). 

În vară, numărul de tranzacții s-a înjumătățit, iar acesta a fost semnalul clar dat de către cumpărători că prețurile sunt mult prea ridicate și că nu au de gând să-și mai investească banii, cu tot riscul devalorizării lor, dat de cel mai ridicat nivel al inflației din ultimii 20 de ani. 

Cererea a mai ”prins curaj” în lunile următoare, odată cu certitudinea că războiul din Ucraina nu ne afectează din punct de vedere militar. Piața imobiliară și-a revenit din șocul emoțional produs de război, iar prețurile și-au mai temperat din elanul de creștere, pe fondul inflației și al creșterii costurilor creditării (indicele ROBOR a ajuns la 6,07%, iar IRCC-ul la 2,65% în trimestrul II).

În toamnă, tranzacțiile au revenit la un nivel mediu, iar proprietarii au mai lăsat din preț, dar nu foarte mult, doar cât să mai deblocheze negocierile, prin urmare, creșterea per ansamblu de la începutul anului până în ultima lună încheiată noiembrie 2022 a fost pe Cluj cu +19,04%, București cu +6,84%, Iași cu +10,57%, Sibiu cu +12,82%, Arad cu  +23,32%, Oradea cu +9,21%,  Brașov de +5,97%, Târgu Mureș cu +4,79%, Timișoara cu +1,44%, Constanța cu +4,49% și  Craiova cu +1,84%.