Cumperi un apartament în 2026? Ghid complet | BLITZ

Tot ce trebuie să știi, fără stres.

Cumpărarea unui apartament este, pentru majoritatea românilor, cea mai mare decizie financiară din viață. Și în 2026 această decizie este mai complexă decât oricând: piața a evoluat, regulile fiscale s-au schimbat, iar informațiile contradictorii din online fac procesul să pară copleșitor.

La BLITZ, cu 16 ani de activitate pe piața imobiliară, prezență în 40 de locații din România și zeci de mii de cereri gestionate anual, am văzut toate fazele pieței. Știm că cel mai mare obstacol în calea unei achiziții nu este prețul sau actele, ci lipsa de claritate. 

Acest ghid există tocmai pentru asta: să îți ofere claritate și să transforme un proces care pare greu într-unul pe care îl înțelegi pas cu pas.

1. Cum finanțezi achiziția în 2026

Primul lucru pe care îl auzim de la clienții noștri este: „Nu știu dacă îmi permit.”

Răspunsul corect nu este niciodată un simplu da sau nu, este o analiză clară a opțiunilor. Iar opțiunile în 2026 sunt mai variate decât crezi.

• Plata integrală (cash) rămâne cea mai simplă variantă. Dacă dispui de întreaga sumă, procesul este direct, rapid și îți oferă cea mai bună poziție de negociere cu vânzătorul.

• Programul Noua Casă – succesorul Prima Casă – este în continuare disponibil în 2026, cu avans minim de 5% pentru locuințe de până la 70.000 de euro și de 15% pentru cele de până la 140.000 de euro. Dobânda este variabilă (IRCC + 2%), acordată exclusiv în lei. Recomandăm verificarea disponibilității plafonului direct la bancă, întrucât acesta poate varia.

• Creditul ipotecar clasic a devenit în 2026 o opțiune tot mai atractivă. Avansul minim este de 15%, iar dobânzile fixe introductive pornesc de la 4,79%–4,89% pentru primii trei ani, după care devin variabile. Un sfat esențial: compară întotdeauna DAE – Dobânda Anuală Efectivă – nu doar dobânda nominală afișată. DAE reflectă costul real total al creditului.

• Economisire & Creditare este o variantă potrivită celor care planifică achiziția ca pe un proces de durată, presupune o perioadă de economisire urmată de creditare la dobândă fixă.

Sfatul experților BLITZ: Înainte de a viziona primul apartament, obține o preaprobare bancară. Ștind exact ce buget ai, vei viziona ofertele potrivite și vei negocia din poziție de forță.

2. Apartament vechi sau nou? Cum alegi în cunoștință de cauză

Aceasta este, fără îndoială, una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primim. Și răspunsul depinde de mai mulți factori decât pare la prima vedere. De la 1 august 2025, cota de TVA pentru locuințele noi a crescut la 21%, conform Legii nr. 141/2025. Practic, la un apartament nou cu prețul net de 100.000 de euro, TVA-ul adaugă 21.000 de euro, rezultând un cost final de 121.000 de euro.

(Sursa: Legea nr. 141/2025, Monitorul Oficial nr. 699/25.07.2025)

Excepție valabilă până la 31 iulie 2026: dacă ai semnat un antecontract cu avans de minimum 20% plătit înainte de 31 iulie 2025, pentru o locuință sub 120 mp și sub 600.000 de lei fără TVA, poți beneficia în continuare de cota de 9%. Consultanții BLITZ te pot ajuta să verifici dacă te încadrezi în această situație.

Apartamentele vechi:

Nu sunt supuse TVA în tranzacțiile între persoane fizice, ceea ce le face atractive din perspectiva costului total. Sunt situate, de regulă, în zone consacrate, cu infrastructură matură: școli, transport, servicii. Costurile de renovare trebuie însă luate în calcul.

Apartamentele noi:

Vin cu avantaje clare: materiale moderne, eficiență energetică superioară (clasa energetică A sau B înseamnă facturi lunare mai mici), structuri rezistente seismic conform normelor actuale și zone în plină dezvoltare, ceea ce reprezintă o investiție cu potențial de creștere pe termen lung.

Concluzia BLITZ: Nu există un răspuns universal. Există răspunsul potrivit pentru tine, în funcție de buget, de nevoile familiei și de orizontul de timp al achiziției. Tocmai de aceea există consultanți specializați.

3. Ce verifici atunci când vizionezi un apartament

Mulți cumpărători se concentrează pe ceea ce este vizibil: finisaje, mobilă, vedere. Experții BLITZ știu că detaliile cu adevărat importante sunt altele.

Înainte de a intra în bloc:

Observă starea generală a clădirii, disponibilitatea locurilor de parcare și aspectul spațiului verde. Acestea spun multe despre comunitatea și administrarea blocului.

În casa scării:

Verifică dacă este curată și bine iluminată. Panoul de afișaj este o sursă valoroasă de informații, îți arată dacă există restanțe la întreținere. Un bloc cu datorii acumulate poate genera neplăceri serioase viitorului proprietar.

În apartament:

Verifică iluminatul natural în fiecare cameră, posibilitatea de a face modificări, dacă baia are geam și calitatea finisajelor care rămân. Și, obligatoriu, certificatul energetic: clasa energetică influențează costurile lunare și valoarea de revânzare a proprietății.

Sfatul BLITZ: Consultanții noștri vizitează în prealabil apartamentele și îți pun la dispoziție prezentări detaliate: foto, video, informații tehnice, înainte ca tu să îți aloci timp pentru o vizionare. Îți economisim cel mai prețios lucru: timpul.

4. Ce documente trebuie să soliciți vânzătorului

Verificarea documentelor este etapa în care erorile pot costa cel mai mult. Iată lista completă a documentelor pe care ai dreptul să le soliciți înainte de semnarea contractului:

1. Actul de proprietate. Poate fi contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație sau sentință civilă definitivă.
2. Extrasul de carte funciară de informare. Confirmă situația juridică a proprietății (ipoteci, interdicții de înstrăinare, litigii în curs etc) și trebuie prezentat într-o formă actualizată, de regulă emisă în ultimele 30 de zile. 
3. Certificatul fiscal de la ANAF. Confirmă că proprietarul este la zi cu obligațiile față de stat.
4. Adeverința de la asociația de proprietari. Confirmă plata la zi a cheltuielilor comune.
5. Adeverința de la furnizorul de energie electrică. Confirmă plata facturilor.
6. Certificatul energetic. Obligatoriu din punct de vedere legal din 2013.
7. Statutul fiscal al tranzacției. Un aspect critic în 2026 îl reprezintă regimul de TVA aplicabil tranzacției, în funcție de statutul fiscal al vânzătorului și de caracteristicile imobilului (imobil nou/vechi, operațiune taxabilă sau scutită). Notarul verifică obligatoriu aceste elemente pentru stabilirea tratamentului fiscal corect. 

De ce contează: Specialiștii BLITZ verifică toate aceste documente în numele tău, identifică eventualele riscuri juridice și te asigură că tranzacția se desfășoară corect, în deplină siguranță.

5. Cum negociezi prețul fără să greșești

Negocierea este etapa care îi intimidează cel mai mult pe cumpărători. Și, totuși, cu pregătirea potrivită, este etapa în care poți câștiga cel mai mult.

• Prezintă o ofertă scrisă, nu verbală. O ofertă scrisă, argumentată cu date reale din piață, transmite seriozitate și îți oferă controlul asupra procesului. Vânzătorul are timp să o analizeze, fără presiunea momentului.

• Informează-te despre prețurile reale de tranzacționare din zona vizată, nu despre prețurile din anunțuri, care pot fi departe de realitate. Consultanții BLITZ au acces la aceste date și le folosesc în negocierile pe care le poartă în numele clienților.

• Fii flexibil cu privire la condiții, dar ferm pe aspectele esențiale. Uneori, o modalitate de plată care se potrivește vânzătorului valorează mai mult decât o reducere de preț.

• Nu grăbi decizia. Piața din 2026 permite mai mult timp de analiză decât în anii anteriori. Cumpărătorii care iau decizii informate fac, invariabil, achiziții mai bune.

Abordarea BLITZ: Negociem pentru tine folosind date concrete de piață și tehnici profesionale. Nu intuiție, nu presiune, ci argumente. Obiectivul nostru este să obții cel mai bun preț posibil, în cele mai bune condiții.

6. Ce alte costuri trebuie să incluzi în buget

O achiziție imobiliară presupune, dincolo de prețul de vânzare, o serie de costuri pe care este important să le anticipezi:

• TVA de 21%, aplicabil dacă achiziționezi de la un dezvoltator sau de la o persoană juridică. La un preț net de 100.000 de euro, costul final ajunge la 121.000 de euro.

• Taxele notariale, includ onorariul notarului, TVA-ul aferent și taxa de intabulare la ANCPI (0,15% din valoarea tranzacției). Orientativ, totalul se situează în jurul valorii de 2,5% din prețul imobilului.

• Impozitul pe transfer, 1% dacă proprietatea este deținută de mai mult de trei ani, respectiv 3% dacă este deținută de mai puțin de trei ani, aplicat la suma ce depășește 450.000 de lei. Este, din punct de vedere legal, în sarcina vânzătorului, dar poate face obiectul negocierii.

• Comisioanele și taxele bancare, includ taxa de evaluare a proprietății (450–1.000 de lei), asigurarea obligatorie PAD și, de regulă, asigurarea de viață solicitată de bancă.

• Costurile post-achiziție, rata lunară (dacă ai credit), cheltuielile de întreținere, eventualele lucrări de renovare și impozitul anual pe proprietate.

Sfatul BLITZ: Solicită o estimare completă a costurilor înainte de a face o ofertă. Consultanții noștri îți pregătesc un calcul detaliat, fără surprize.

7. Imobiliare fără frică

Unul dintre cele mai mari mituri despre cumpărarea unui apartament este că este un proces complicat, rezervat celor care „se pricep”. Nu este adevărat.

Procesul are pași clari, documentele sunt cunoscute, iar piața din România, indiferent de momentul economic, a oferit întotdeauna oportunități reale pentru cumpărătorii bine informați.

Ceea ce face diferența nu este experiența ta anterioară în domeniul imobiliar. Este echipa cu care alegi să parcurgi drumul.

La BLITZ, în cei peste 16 ani de activitate, am învățat că fiecare client are o poveste diferită. De aceea: • Îți identificăm nevoile reale, nu doar cele declarate, ci și pe cele pe care le vei descoperi în timp. • Îți prezentăm oferte filtrate, nu volume de anunțuri. • Negociem pentru tine cu date, nu cu presupuneri. • Verificăm fiecare document și te informăm cu privire la orice risc. • Suntem alături de tine de la prima conversație până la cheia în mână și după. Cumpărarea unui apartament nu trebuie să fie un proces stresant. Trebuie să fie bine făcut.

2026 este un an al deciziei informate. Piața are oportunități reale pentru cei care înțeleg contextul și au alături o echipă de profesioniști.

Indiferent că este prima ta achiziție sau a treia, simplă sau complexă, la BLITZ găsești răspunsul corect pentru situația ta specifică.