TVA 21% la locuințe noi: ce înseamnă și când nu se aplică

Pe 30 septembrie 2026 s-a încheiat ultima fereastră pentru TVA de 9% la locuințele noi. Începând cu 1 octombrie 2026, pentru persoanele fizice a rămas o singură regulă: locuința nouă cumpărată de la dezvoltator se livrează cu TVA de 21%. Este aceeași cotă care se aplică majorității achizițiilor încă din august 2025. Vestea bună: TVA-ul nu se aplică întregii piețe. Locuințele vechi sunt, de regulă, scutite de TVA. Iar cumpărătorii eligibili care au plătit 21% între 1 și 6 august 2026 pot cere diferența înapoi.

De când se aplică TVA-ul de 21% la locuințe?

Cota de 21% se aplică locuințelor noi din 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025. Cota de 9% a rămas doar ca regim de tranziție, pentru cei care aveau deja antecontract și avans plătit.

• 1 august 2025: TVA standard a crescut de la 19% la 21%, iar cota redusă de 9% pentru locuințele cumpărate de persoane fizice a fost eliminată, cu excepția regimului tranzitoriu.
• 31 iulie 2026: a expirat termenul inițial al regimului tranzitoriu.
• 1–6 august 2026: tranzacțiile s-au încheiat cu TVA de 21%. Pentru acest interval, legea prevede restituirea diferenței pentru cumpărătorii care îndeplineau condițiile cotei de 9%.
• 7 august 2026: a intrat în vigoare Legea nr. 161/2026, adoptată după indisponibilitatea sistemelor ANCPI din vară, care a redeschis fereastra pentru cota de 9% până la 30 septembrie 2026 inclusiv.
• Din 1 octombrie 2026: locuința nouă se livrează cu TVA de 21%.

Ce înseamnă asta pentru tine, concret?

Cauți acum o locuință nouă? Pentru tine nu se schimbă nimic: orice achiziție începută din august 2025 se face deja cu 21%. Ce contează este bugetul corect:

• Verifică dacă prețul afișat include TVA sau este prezentat „+TVA”.
• Calculează avansul și creditul pe prețul final. Exemplu ilustrativ: o locuință de 400.000 lei fără TVA costă 484.000 lei cu TVA de 21%.
• Compară locuințele pe cost total, nu doar pe prețul pe metru pătrat. Detalii în ghidul nostru De la preț anunțat la cost real.

Aveai antecontract, dar actul final nu s-a semnat până la 30 septembrie 2026 inclusiv? Livrarea după această dată se face, în principiu, cu 21%, chiar dacă ai plătit avansul. Recitește clauzele despre TVA din antecontract, discută cu dezvoltatorul și, dacă e cazul, cu un specialist fiscal sau juridic.

Când NU se aplică TVA la cumpărarea unei locuințe?

TVA-ul privește locuințele noi vândute de dezvoltatori. În multe alte situații nu plătești TVA:

• Locuințele vechi: livrarea construcțiilor care nu mai sunt „noi” în sens fiscal (în principiu, după 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări) este scutită de TVA (Codul fiscal, art. 292 alin. (2) lit. f)). Vânzătorul care este persoană impozabilă poate, în anumite cazuri, opta pentru taxare (art. 292 alin. (3)), așa că merită verificat.
• Vânzarea între persoane fizice: când proprietarul își vinde locuința personală, tranzacția nu intră, de regulă, în sfera TVA.

Cine poate cere înapoi diferența de TVA?

Legea nr. 161/2026 prevede restituirea diferenței dintre 21% și 9% pentru cumpărătorii care au semnat actul final între 1 și 6 august 2026, înainte de intrarea legii în vigoare, pe 7 august, și care îndeplineau toate condițiile pentru cota de 9%:

• antecontract încheiat până la 1 august 2025;
• avansul prevăzut de lege (pentru antecontractele încheiate între 3 și 31 iulie 2025: minimum 20% din valoarea locuinței fără TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025 inclusiv);
• suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești;
• valoarea totală, inclusiv terenul, de maximum 600.000 lei fără TVA;
• locuința putea fi locuită ca atare la momentul livrării;
• cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023.

Restituirea se acordă pentru o singură locuință. Dacă ai cumpărat mai multe locuințe în acest interval, diferența se restituie pentru cea al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul. Cererile pot fi depuse din 1 octombrie 2026.

Legea permite depunerea cererilor la ANAF, începând cu 1 octombrie 2026, dar procedura se aprobă prin ordin al președintelui ANAF, publicat în Monitorul Oficial. Până la publicarea acestui ordin nu există un formular dedicat și nici o procedură stabilită pentru depunere. Înainte să depui cererea, verifică pe anaf.ro dacă procedura a fost publicată și ce documente sunt cerute. Până atunci, păstrează documentele de mai jos.

Ce documente îți trebuie pentru restituirea TVA

1. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat.
2. Factura cu TVA de 21%.
3. Antecontractul.
4. Dovada plății avansului.
5. Extras de carte funciară, pentru certitudinea suprafeței utile.

Lista finală a documentelor se stabilește prin ordinul ANAF.

Perspectiva BLITZ: o regulă nouă, nu un motiv de amânare

În peste 16 ani, am trecut, împreună cu clienții noștri, prin mai multe schimbări de TVA: de la 5% la 9% în 2024, apoi la 21% în 2025. Experiența ne arată că o decizie bună de cumpărare nu depinde doar de cota de TVA, ci de bugetul total, de zonă și de nevoile familiei tale.

Piața oferă variante pentru profiluri diferite: locuințe noi, în general construite după standarde mai recente, și locuințe vechi, de regulă fără TVA, pentru cei atenți la costul total.

Cum te sprijină BLITZ?

Ca cea mai mare agenție imobiliară cu capital 100% românesc, cu peste 40 de locații în țară, BLITZ are brokeri cu expertiză locală pe apartamente, case, terenuri și spații comerciale. Concret, brokerii BLITZ:

• explică ce regim de TVA se aplică proprietății care te interesează;
• compară, pentru orașul tău, costul total al unei locuințe noi cu al uneia vechi;
• te ghidează pas cu pas, de la vizionare până la semnarea actelor la notar.

Întrebări frecvente

Mai pot cumpăra o locuință nouă cu TVA de 9%?

Nu. Regimul de tranziție pentru persoanele fizice s-a încheiat pe 30 septembrie 2026. Începând cu 1 octombrie 2026, locuințele noi se livrează cu TVA de 21%, inclusiv pentru cei care aveau antecontract, dacă actul final se semnează după această dată.

Am plătit avans în 2025 pentru o locuință cu TVA de 9%. Ce fac acum?

Dacă livrarea are loc după 30 septembrie 2026, se aplică în principiu 21%. Verifică în antecontract cum este tratată o eventuală schimbare de TVA și discută cu dezvoltatorul. Pentru situații complexe, cere opinia unui specialist.

Se plătește TVA la un apartament vechi?

De regulă, nu. Locuințele care nu mai sunt „noi” în sens fiscal sunt scutite de TVA. Rămân taxele notariale, iar impozitul pe transfer este datorat de vânzător.

TVA de 21% se aplică indiferent de preț sau suprafață?

Da, pentru locuințele noi cumpărate de persoane fizice de la dezvoltatori. Plafoanele de 120 mp și 600.000 lei contau doar pentru cota tranzitorie de 9%.

Cum cer restituirea diferenței de TVA?

Legea permite depunerea cererilor la ANAF, începând cu 1 octombrie 2026, dar procedura se aprobă prin ordin al președintelui ANAF, publicat în Monitorul Oficial. Până la publicarea acestui ordin nu există un formular dedicat și nici o procedură stabilită pentru depunere. Înainte de depunere, verifică pe anaf.ro dacă procedura a fost publicată, ce formular se folosește și ce documente sunt cerute.

Ce faci mai departe

TVA-ul de 21% schimbă calculul, nu și planul de a-ți cumpăra o casă. Cu informația corectă, alegi varianta potrivită bugetului tău, nouă sau veche.

Discută cu un broker BLITZ din orașul tău: sună la 0264 333 777 sau găsește cea mai apropiată locație pe www.blitz.ro.

Surse: Legea nr. 141/2025; Legea nr. 161/2026 (M. Of. nr. 642/04.08.2026); Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 291–292; ANAF. Informațiile au caracter general, reflectă legislația în vigoare la data [data publicării] și nu înlocuiesc consultanța fiscală sau juridică. Procedura de restituire urmează să fie aprobată prin ordin al președintelui ANAF; după publicarea acestuia, unele detalii pot diferi.