Prima ta investiție imobiliară care să genereze venit lunar pasiv

 

Ai ceva bani puși deoparte și te gândești să îi investești în imobiliare, după ce ai văzut câteva anunțuri cu oportunități de investiție și te-ai întrebat care sunt pașii pe care îi ai de făcut?

Dacă îți dorești un venit pasiv dintr-o investiție imobiliară, îți prezentăm în acest articol un ghid cu pașii de urmat în cazul unei prime investiții imobiliare.

Ce fel de proprietate vrei să cumperi?

Vrei să revinzi proprietatea sau să o dai spre închiriere? Dacă vrei să generezi venituri pasive, vrei să-ți închiriezi proprietatea pe termen lung sau în regim hotelier?

Stabilește-ți modelul de business, apoi în funcție de acesta gândește-te la tipul de proprietate care s-ar potrivi pentru acest model.

În funcție și de banii de care dispui sau pe care îi poți obține, ar putea fi o garsonieră, un studio, un apartament cu 1, 2 sau 3 camere.

După ce ai stabilit tipul de proprietate, identifică caracteristicile proprietății care o vor face dezirabilă pentru mai multe categorii de chiriași. Câte camere și ce suprafață minimă să aibă, cum sa fie compartimentată, în ce cartiere să fie situată?

Îți voi da un exemplu. Dacă vrei un apartament pe care să-l dai spre închiriere pe termen lung:

• AÈ™a Da: un apartament cu 2 camere, cu o suprafaÈ›a minimă de 50 mp, decomandat, cu minim 1 baie într-un cartier aproape de mijloace de transport.
• AÈ™a Nu: evită proprietățile situate stradal, în zone aglomerate È™i zgomotoase, cu trafic rutier intens, sau cu vad comercial È™i parcări mari sau halele industriale. Acestea nu sunt prea atractive pentru potenÈ›ialii chiriaÈ™i.

Sunt de preferat apartamentele de pe străduțele mai liniștite, în zone verzi, cu acces facil la mijloace de transport în comun. Solicită unui agent Blitz să-ți arate proprietăți care corespund acestor criterii.

Primul Pas – Asigură-È›i FinanÈ›area

Dacă nu ai toÈ›i banii cu care să cumperi imobilul, fă un prim drum până la bancă pentru a obÈ›ine o preaprobare a creditului ipotecar, È™i află din simularea băncii care este suma maximă pe care o poÈ›i obÈ›ine. Mai asigură-te de faptul că deÈ›ii banii de avans – un minim de 15% dacă apelezi la un credit imobiliar.

Proprietăți cu potențial de investiție

Care sunt proprietăți cu potenÈ›ial mare de investiÈ›ie? Un agent îți poate oferi ponturi legate de zonă – cele mai căutate cartiere sau zonele cu cel mai mare potenÈ›ial de dezvoltare sau cartierele cele mai căutate de dezvoltatorii imobiliari.

O proprietate cu potențial de investiție este de regulă o proprietate cu un preț de vânzare sub prețul pieței cu 20-25%, dar care necesită renovare.

Proprietăți cu cel mai mare potențial mare de apreciere sunt și apartamentele la care au fost recent renovate instalația electrică sau instalația sanitară sau au fost înlocuit instalațiile termice.

Din start eviÈ›i niÈ™te investiÈ›ii costisitoare È™i tot ce-È›i mai rămâne de făcut este să corectezi aspectul estetic – poate trebuie înlocuite uÈ™ile sau n-a mai fost zugrăvit de ani buni, sau trebuie schimbat parchetul.

Fii așadar pregătit cu un buget de 5-7 mii de euro de renovare pentru a aduce apartamentul la prețul pieței.

Analizează Cifrele

După ce ai găsit proprietatea care se încadrează în banii de care dispui sau banii pe care ți-i acordă banca, e timpul să faci calculul cash-flow-ului pentru a afla dacă investiția va fi una profitabilă pentru tine.

Întreabă agentul cu care lucrezi cu cât sunt închiriate proprietăți similare renovate recent în zona în care vrei să cumperi. Și pornește analiza de la acest potențial venit lunar.

Să presupunem că poți încasa pe apartamentul tău 450 de euro, la un curs valutar de 4,9 lei pentru 1 Euro, adică 2.205 lei pe lună.

Dacă finanțezi achiziția prin bancă, mai ai nevoie să știi cât va fi rata la apartament. Iei aceste informații de pe site-ul băncii de la care iei creditul.

La un preț de achiziție al apartamentului de 66.000 Euro și o DAE de 5,89% pe an ai o rată de 1.643 de lei, la care ai de plătit o asigurare de viață obligatorie în cazul unui credit ipotecar, de 74 de lei lunar.

Alte cheltuieli:

• 10% cât e impozitul pe venit din chirii, în jur de 197 lei pe lună.
• Impozitul pe proprietate – în jur de 180 de lei pe an / 15 lei pe lună.
• O sumă lunară pentru reparaÈ›ii È™i mentenanță, pentru amortizarea uzurii locuinÈ›ei, de aproximativ 150 de lei pe lună.

La final fă un calcul, V – C= Profit, adică venituri minus cheltuieli.
2.205 lei – (1.643 + 74+103 + 15 + 150/ 2.079) = 126 de lei.

Rezultatul ar trebui să fie unul pozitiv, în cel mai rău caz pe zero. ÃŽn caz că achiziÈ›ionezi imobilul cu bani proprii, evident profitul va fi mult mai mare, nu mai ai cheltuieli cu rata È™i asigurarea de viață obligatorie. La fel È™i în cazul unei chirii mai mari – profitul va fi proporÈ›ional mai mare.

Așadar atunci când faci oferta pentru proprietate, nu oferi mai mult decat poți obține de la bancă și nu mai mult decat îți arată cifrele că este o investiție profitabilă pentru tine, de asemenea, negociază într-o marjă de 5-10%. 

La aceste costuri de achiziție a apartamentului, mai adaugă și costurile aferente:

• Comisionul agentului care poate fi între 1 È™i 3% din valoarea proprietății.
• Taxele notariale care pot ajunge la 1-2% din preÈ›ul apartamentului.

Estimează corect costul renovării

După ce semnezi antecontractul și contractul de vânzare cumpărare, demarează lucrările de renovare. Invită specialiști să vadă apartamentul și solicita-le oferte pentru lucrările necesare.

ÃŽn caz că apartamentul nu are îmbunătățiri, vei avea cheltuieli cu schimbarea instalaÈ›iei electrice, a celei de gaz, a instalaÈ›iilor sanitare È™i a È›evilor de apă È™i canalizare, iar dacă apartamentul e la ultimul etaj – cheltuieli cu reparaÈ›ia terasei.

De regulă bugetele de renovare sunt cu 20-25% mai mari decât cele planificate, iar durata lucrărilor se prelungește și ea, asigură așadar, o marjă de 2-3 luni în plus pentru finalizarea lucrărilor și amenajarea apartamentului.

Promovează-ți proprietatea

La final mai ai de făcut câteva lucruri pentru a-ți găsi chiriași pentru apartamentul renovat.

Fă fotografii de calitate care să-ți pună în valoare proprietatea. Dacă este necesar angajează un fotograf profesionist, calitatea pozelor se va regăsi în prețul chiriei. Cu niște fotografiile de calitate poți obține o chirie cu cel puțin 10% mai mare.

Colaborează cu un agent imobiliar pentru găsirea cât mai rapidă a chiriașilor, acesta te poate ajuta cu listarea proprietății, dar și cu vizionările în cazul în care se arată cineva interesat.

Ai găsit chiriaÈ™ul È™i aÈ›i semnat contractul de închiriere. Felicitări, eÈ™ti la capăt de drum – cu cheltuielile. Din luna următoare începi să-È›i echilibrezi balanÈ›a, iar chiriaÈ™ul va începe să acopere rata băncii È™i restul cheltuielilor lunare, iar tu vei începe să încasezi un venit pasiv, mai mic la început, dar în creÈ™tere odată cu scăderea principalului la credit. 

PoÈ›i relua procesul cu o nouă proprietate – oportunități imobiliare ideale pentru investiÈ›ii găseÈ™ti oricând. Contactează agentul pentru cele mai bune oportunități de investiÈ›ie din portofoliul Blitz.