O radiografie a pieței imobiliare la început de an 2023: cumpărătorii se decid mai greu, dar cei cu nevoie reală locativă cumpără

Împărtășește prietenilor tăi noutăți din imobiliare!

Piața imobiliară din Cluj a început anul cu o scădere puternică cu -57,76% a numărului de tranzacții. În luna februarie însă s-a redresat, numărul tranzacțiilor crescând din nou cu +92,29% față de prima lună din an.

Așadar, piața nu a fost într-o cădere liberă, ci doar într-o fază de ”amorțire” specifică începutului de an. Luna ianuarie este în general o lună cu mai puțină activitate imobiliară în fiecare an!

Să luăm ca exemplu municipiul București unde au avut loc 6.945 de tranzacții după ce în lunile precedente se încheiau în jur de 13.000 de tranzacții pe lună.

Această situație nu este fără precedent, un număr și mai scăzut de tranzacții fost înregistrat în luna ianuarie 2020, chiar înainte de pandemie, când au avut loc 5.229 de tranzacții!

În ianuarie 2022 au fost încheiate doar 7.195 de vânzări. În lunile imediat următoare, numărul tranzacțiilor a crescut din nou, ceva mai greu în pandemie și după declanșarea războiului din Ucraina, la o distanță de 4-5 luni.

În Cluj unde au loc de obicei 3.500-4.000 de tranzacții, în ianuarie 2023 au fost 1,064 de vânzări de imobile, iar în ianuarie 2022 – 1.935.

Luna ianuarie este o lună mai atipică față de restul lunilor din an, dar este în graficul de fenomene imobiliare observate și considerate normale, pe care le regăsim în statistici an de an.

S-a schimbat comportamentul cumpărătorului de imobile

Ce este într-adevăr diferit în acest an este comportamentul cumpărătorilor remarcat de către agenții noștri din teren.

”Clienții au devenit mai prudenți și analizează mai atent ofertele imobiliare, și, de regulă, au nevoie de mai mult timp pentru a lua decizia de cumpărare”.

Totodată s-au rărit clienții care ajungeau la vizionări ”doar ca să se informeze”, cei care exprimă o intenție de cumpărare sunt de regulă cei care au o nevoie locativă reală, înțeleg riscurile și costurile pe care și le asumă și caută ofertele care să le satisfacă cât mai bine stilul de viață, preferințele și necesitățile.

Cumpărătorii de imobile la început de an 2023 pun un mai mare accent pe calitate, asta deoarece banii se obțin mai greu, ratele sunt mai mari, iar decizia de cumpărare se ia după mai multe etape și cu luarea în calcul a mai multor factori.

Dacă acum 3-4 ani cumpărătorii se decideau după 5-6 vizionări, acum se hotărăsc abia după 10-12 vizionări.

Prețurile mai mari la imobile au atins niște praguri psihologice pentru care cumpărătorii au într-adevăr nevoie de o perioadă mai lungă de asimilare.

Prețurile scad, dar foarte încet și lent

Nivelul scăzut de tranzacții a avut impact asupra prețurilor, în sensul că proprietarii au fost mai dispuși să cedeze din preț, prin urmare am putut vedea în ultimele 2 luni o tendință de scădere a prețurilor, dar una destul de modestă de până în 5%.

În luna ianuarie prețurile au scăzut în Cluj -4,58%, în București, -1,06%, iar în luna februarie în Cluj cu -1,29% și în București cu -2,74%. În restul orașelor însă prețurile nu au scăzut, dimpotrivă, în unele orașe prețurile au crescut!

Cert este că piața nu este blocată, iar tranzacțiile se întâmplă, doar că la un nivel și cu un alt ritm.

Chiriile cresc odată cu rata

Dacă acum un an, ratele la bancă erau mai mici decât chiriile și era rentabil să investești în imobiliare și să acoperi rata din chirie, acest lucru a devenit mai dificil de realizat în 2023. Ratele cu dobândă variabilă au crescut puternic, iar chiriile au ținut pasul cu această majorare.

Acest fenomen a putut fi înregistrat și în baza noastră de date cu oferte. În special în Cluj, au fost înregistrate chirii mai mari de la o lună la alta. Aici chiriile au crescut cel mai puternic, de la 350 de euro ca medie la începutul anului 2022, la aproape 500 de euro în prezent.

Mai puține tranzacții cu credit

Ratele la creditele ipotecare sunt mai mari decât acum 2 ani, ajungând la 7-9%, cu prognoză de a mai crește puțin. Deci nu s-au stabilizat și nici nu sunt pe trend de scădere.

Un alt factor important este că ai nevoie de un venit net mai mare decât acum 2 ani ca să-ți permiți aceeași locuință.

Dacă nu ți-a crescut salariul, îți poți permite o locuință mai ieftină sau una mai la periferie, sau o locuință mai puțin spațioasă, cu mai puține camere.

Aceste majorări au dus la scăderea numărului de tranzacții realizate cu credit, însă cu mai puțin decât ne-am fi așteptat.

În februarie 2022 au fost efectuate 21.743 de ipoteci, în timp ce în februarie anul curent au fost realizate 18.967 ipoteci, ceea ce înseamnă o scădere cu -12,76%, surprinzător de mică având în vedere contextul general și reticența oamenilor de a se îndatora la bănci pe 30 de ani, pentru achiziția unei locuințe.

La așa probleme – așa soluții!

Cei care au un interes mare de a vinde, chiar și în această perioadă, dezvoltatorii, oferă planuri de achiziție mai avantajoase pentru clienți – rate la dezvoltator, fără dobânzi variabile, ca la bancă.

Băncile, pe de altă parte, ca să nu-și piardă clienții, au scos pe piata alte produse de creditare, de ex. Credit ipotecar pentru proiecte rezidențiale – cu condiții mai bune de creditare și dobânzi fixe pe 3, 5, 7 și 10 ani.

Având în vedere faptul că nevoia locativă este una de bază pentru oameni, iar decizia de cumpărare, oricât de dificilă ar fi pe moment, se rezumă la întrebarea: ”îmi permit aceste costuri în prezent?”, ajungem la concluzia firească:

”Cei cu nevoi reale de cumpărare a unei locuințe proprii, își vor asuma costurile cu achiziția, dar vor căuta cea mai potrivită locuință pentru ei!” a declarat Cătălin Priscorniță, CEO-ul companiei Blitz.

Și aici intervine Blitz, agenția imobiliară care și-a asumat misiunea de a găsi proprietatea potrivită pentru fiecare client, indiferent de numărul de vizionări sau timpul necesar pentru decizie.