Care vor fi prioritățile pieței imobiliare în 2023

Tendința anului 2022 a fost o cerere crescută pentru apartamente în complexuri rezidențiale noi, pentru case cu curte,  dar și locuințe al căror preț depășește 90.000 de Euro, care înseamnă de fapt locuințe mai spațioase, cu finisaje de calitate și o localizare mai bună. 

Această tendință a fost favorizată puternic de accesul la finanțări mai ieftine, dat de un IRCC cu cota încă aproape de minim de 2,65% la începutul anului 2022. 

Atât pandemia, cât și politicile de facilitare ale creditelor pentru locuințe au încurajat în România nevoia de confort, care înseamnă un spaţiu dedicat muncii de acasă, precum și spaţii exterioare naturale cât mai generoase – terase și grădini. 

Asta deoarece, spațiul în care locuim a devenit mult mai important decât înainte, pentru că acasă ne petrecem majoritatea timpului, prin urmare creşterea gradului de confort a fost una din cele mai importante condiții cerute de cumpărătorii de imobile în 2022.  

Astfel anul trecut a crescut interesul pentru case individuale și case cu grădini şi au devenit tot mai importante, de asemenea, facilităţile din apropiere, tocmai pentru a limita nevoia de transport în comun. 

Cum se schimbă aceste priorități în 2023?  

Cea mai mare reticență a românilor în noul an este legată de dobânzi, care au tot crescut de-a lungul anului trecut. Dacă în ianuarie anul trecut, dobanzile erau de 4,4% la creditele cu dobândă fixă pe primii 5 ani, în ianuarie 2023 acestea încep de la 8,6-9,5%, iar pentru următoarele luni prognoza este de creștere.

Astfel, dacă anul trecut o persoană cu un venit de 5.000 de lei putea achiziționa o locuință de € 131.000, în prezent, aceeași persoană poate accesa o finanțare pentru achiziția unei locuințe de aprox. €86.000 de Euro. 

Așadar, impactul majorării dobânzilor asupra pieței este că va scădea puterea de cumpărare a celor cu venituri mai mici și cu intenție de cumpărare, ceea ce-i va determina să caute locuințe mai puțin spațioase, situate în zone mai puțin dezvoltate sau la periferie. 

Partea bună este că totuși o mare parte din cei care au achiziționat proprietăți în 2022, conform ANCPI approx. 61 la sută dintre cumpărători (42.273 din 700.273) nu au achiziționat prin credit, ci din surse proprii, iar cei care au achiziționat prin credit au împrumutat sume mai mici de la bancă, contribuind cu un avans mai mare. 

De asemenea, prețurile la gaze și energie electrică au crescut semnificativ în ultimul an. La finele anului 2021, prețurile la electricitatea în UE, creșteau simțitor față de perioada similară a lui 2020, de la €21.3 per 100 kWh la €23.7 per 100 kWh. 

Prețul la gaze de asemenea creștea de la €7.0 per 100 kWh to €7.8 per 100 kWh. În prima jumătate a lui 2022, prețurile la electricitate au crescut până la €25.3 per 100 kWh, iar prețul mediu la gaze a crescut la €8.6 per 100 kWh (sursă Eurostat). 

Pe măsură ce sancțiunile împotriva Rusiei au început să fie aplicate, relațiile s-au acutizat, și tot mai multe țări preconizează să se deconecteze de la gazul rusesc.  

De altfel, Comisia Europeană anticipează prețuri ridicate până în 2025, iar asta va impacta în continuare piața materialelor de construcție, precum și prețurile la locuințele noi. 

Acest impact a fost deja măsurat ca rezultat. Conform datelor disponibile de la Institutul Național de Statistica (INS), în primele 5 luni din 2022 costul construcțiilor a înregistrat o creștere record (+22,42%), comparativ cu aceeași perioada a anului anterior, mai mare decat în orice interval similar din 2005 până în prezent.

Creșterile de prețuri din domeniul construcțiilor nu sunt favorabile pentru evolutia pe termen scurt a segmentului, deoarece aceste creșteri nu pot fi compensate în totalitate prin creșterea prețurilor la consumatorii finali.

Cu toate aceste creșteri de costuri însă, șantierele au menținut ritmul, iar volumul lucrărilor de construcţii din perioada 1 Ianuarie – 30 Noiembrie 2022 a crescut faţă de perioada similară a anului 2021, cu +12,6%!

Această frenetică dezvoltare însă va avea ca repercusiuni cu siguranță un preț la consumatorul final mai ridicat, și /sau locuințe mai puțin spațioase. 

Creșterile de prețuri la materiale (în medie cu 40%) și energie (cu peste 55%) este deja resimțită în piață printr-o creștere a prețurilor la construcțiile noi cu până la +23%. 

Pe durata anului 2022, prețul la apartamentele noi au crescut în Cluj cu +23%, în București cu +7%, în Timișoara cu +9,9%, iar în Brașov cu +19,4% (Sursa imobiliare.ro).  

În plus, de la 1 ianuarie 2023, plafonul de la care se aplică TVA în cotă redusă de 5% va fi redus înapoi de la 700.000 lei la 600.000 lei, pentru o locuință de cel mult 120 metri pătrați. Acest nou prag al cotei de 5% pentru apartamentele de până în 600.000 de lei va îngreuna tranzacțiile de imobile cu mai mult de 2 camere și case individuale. În Cluj, cel puțin, în zonele mai centrale, la un astfel de preț mai poți achiziționa un apartament cu cel mult 2 camere. 

De asemenea, această măsură va face ca suprafețele utile pe proprietățile vândute să fie mai mici, iar ponderea locuințelor cu 4 și 5 camere scoase la vânzare sau în curs de proiectare și construcție va scădea, ca urmare a creșterii prețurilor pe metru pătrat, dar și a creșterii costurilor finanțării. 

Modificarea plafonului va avea cu siguranță impact atât asupra cumpărătorilor, cât și asupra dezvoltatorilor care și-au făcut planuri de dezvoltare după vechile reguli. Pentru a nu rămâne cu proprietățile nevândute, cel mai probabil dezvoltatorii vor fi nevoiți să reducă marja de profit sau să crească prețurile. 

Cătălin Priscorniță, CEO Blitz, consideră că:

”Forțele din piața imobiliară vor propulsa în continuare tranzacționarea de proprietăți, cu tot cu creșterile și scăderile de prețuri de moment, în funcție de factorii economici care vor tensiona sau favoriza piața de-a lungul anului. 

Mizăm în continuare pe puterea de cumpărare a celor peste 60 la sută din cumpărătorii  din piață care achiziționează proprietăți din surse proprii fără să apeleze la bănci. Aceștia practic sfidează politicile de creștere a dobânzilor practicate de Banca Națională –  ei vor fi motorul pieței și în anul 2023.  

În plus,  Ministerul Finanţelor a anunțat deja că programul Noua Casă  va continua și în 2023 și că a fost alocat un plafon de 1,5 miliarde lei pentru garantarea creditelor imobiliare. Programul va dinamiza cu siguranță piața și va constitui o veritabilă gură de oxigen, iar fondurile alocate prin program cel mai probabil se vor epuiza mult mai repede decât în anii precedenți.

Având în vedere toți acești factori complecși economici menționați, previziunile noastre pe anul 2023 este să prețurile la imobile vor scădea, dar nu semnificativ, cât să ne depășească așteptările de 10-15%. 

În plus având în vedere ritmul mai lent al construcțiilor din cauza costurilor mai mari și al autorizațiilor de construcții mai puține emise anul trecut, previzionăm majorarea ecartului dintre prețurile la apartamentele noi și cele vechi cu cel puțin 10 puncte procentuale.”