Apartamente de vânzare vechi: Cât de rentabil este să cumperi apoi să-l revinzi renovat?

Cauți apartamente de vânzare noi sau vechi? Ca investitor imobiliar poți scoate profit dintr-o investiție imobiliară în mai multe moduri. 

O primă variantă ”speculativă” este să cumperi un imobil și să aștepți până când prețurile vor crește foarte mult. Această mișcare îți permite apoi să revinzi proprietatea cu un profit de 20-30% fără să fi făcut nimic pentru a-i spori valoarea! Ai speculat doar momentul, iar meritul tău este că ai ”simțit” oportunitatea, respectiv ți-ai asumat riscul că prețurile se vor duce într-adevăr în sus și nu în jos!

Aceasta a fost una din modalitățile intens exploatate după criza din 2008, când prețurile la imobiliare au fost „umflate” artificial. Continuă să fie unul riscant, deoarece rentabilitatea depinde doar de evoluția pieței. 

Care este oportunitatea investițională a momentului în zilele noastre? 

Tot mai mulți cumpărători se orientează către apartamentele noi. Sunt atenți la calitatea construcției, la facilitățile zonei, la existența spațiilor verzi și la alte caracteristici ale imobilelor – compartimentare, spații de depozitare, suprafață totală, finisaje și dotări. 

Însă oferta de apartamente noi este predominant periferică, și atunci o zonă foarte bună de exploatat este zona dezvoltată a orașului unde găsești apartamente vechi care necesită renovare! 

Modelul de business este simplu – cumpei un imobil sub prețul pieței, sau în varianta de semifinisat, îl renovezi sau îl finisezi îl vinzi apoi la un preț mai mare! 

Este o practică des întâlnită în piețele dezvoltate, dar mai puțin practicată la noi, și reprezintă o soluție „sănătoasă” de valorificare a unui capital, întrucât nu se bazează pe simpla speculație de creștere a prețurilor, ci pe creșterea valorii imobilului. 

Cum capitalizăm profitul în această variantă investițională? 

Ce ne interesează este ca prețul potențial de revânzare să fie suficient de motivant cât să acopere integral cheltuielile de renovare și să ne oferă și o marjă de profit de 20-30%. 

Să presupunem că ai achiziționat apartamentul cu 55.000 de euro șil îl poți revinde cu maxim 75.000 de euro.

În cazul acestei revânzări, rezultă un profit de 20.000 de Euro. Din acest profit potențial scade cheltuielile de achiziție a imobilului – aprox 6.000 lei și cheltuielile de renovare. Ce rămâne este un profit suficient de motivant ca să te apuci de treabă?  

Îți vom da un exemplu de buget pentru renovarea unui apartament cu 2 camere, într-un bloc vechi, ce necesită o renovare completă:

• Lucrări de demolare și eliberare apartament – 4.500 lei.
• Instalația electrică (manopera, cabluri, doze, panou electric, etc.): aprox. 9.500  Lei.
• Materiale de construcții (tencuieli, gleturi, adezivi) + manoperă: ~16.000  Lei.
• Materiale și manoperă zugrăvit: ~8.000 Lei.
• Finisaje (gresie, faianță, parchet, plintă): ~13.000  Lei.
• Instalație termică (manopera, țevi, colțuri, calorifere,, robinete, accesorii): aprox. 5.500  Lei.
• Obiecte sanitare (manoperă instalator, baterie, lavoar, cadă, vas WC): aprox. 3.500  Lei.
• Ferestre termopan si uși: aproximativ 12.000 Lei.
• Corpuri de iluminat, prize și întrerupătoare + montaj = 3.500 Lei.

Total renovare = 75.500 Lei – approx. 15.430 Euro. 

Prețurile la manoperă pot să difere în funcție de forma de organizare, serviciile conexe oferite și calitatea garantată. La aceste cheltuieli mai adaugă lunile în care aștepți cumpărătorul și plătești rată la bancă (dacă ai cumpărat cu credit ipotecar).

Este foarte important să te încadrezi cu bugetul de renovare în sumele stabilite. Cu toții am auzit povești despre renovări care au durat până într-un an și au cheltuit de două sau chiar trei ori bugetul stabilit inițial. Este exact afacerea de evitat pentru a nu ieși în pierdere.

Dacă ești interesat de un proiect de tipul ”Flipping Houses”, ca în emisiunile americane de profil, contactează un agent Blitz pentru oferte de apartamente sub prețul pieței, care s-ar preta unui astfel de proiect de renovare care să-ți asigure o bună marjă de câștig.