Imobiliarele de la Cluj – robuste pe timp de criză: anul imobiliar 2020 în cifre

În 2020, an de pandemie, imobiliarele din Cluj au rămas atractive, sfidând predicțiile de criză. Piața a rezistat neașteptat de bine, remarcându-se printr-o mare robustețe și reziliență. 

Cumpărătorii au fost în continuare prezenți în piață, interesați atât de apartamente, cât și de case și terenuri, achiziționând în cele din urmă ceva mai puține proprietăți, 9,38% mai scumpe. 

Analizăm fenomenul imobiliar din Cluj al anului 2020 în cele ce urmează. 

Recent, Primăria Municipiului Cluj-Napoca a dat publicității Ghidul Tranzacțiilor Imobiliare 2020, un studiu anual al municipalității, ajuns deja la a a 8-a ediție, care ne dă informații despre numărul total și valoarea totală a tranzacțiilor și totalul și media suprafețelor tranzacționate pe tipuri de apartamente și cartiere. 

Specialiștii Blitz, pe baza istoricului și a experienței din piață, au analizat datele cuprinse în ghid și contextul tranzacțiilor imobiliare din 2020 și vă prezintă concluziile lor. 

Valoarea tranzacțiilor

Cel mai important indicator din piață este valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare. Acesta s-a situat în anul 2020 la valoarea de 680,6 mil. Euro, nivel similar anului 2019, când valoarea tranzacțiilor a fost de aproape 679 mil Euro. 

Un alt indicator relevant al pieței este numărul de tranzacții, în 2020 au avut loc 8.723, dintre care 5048 de apartamente și 498 de case. Astfel putem observa o ușoară scădere cu -1,3% față de anul 2019, când au fost au fost încheiate 8.845 de tranzacții, dintre care 5.565 de apartamente și 529 de case. 

Variația a fost, așadar, minoră de aproape +0,14% (ca valoare a tranzacțiilor) și de -1,3% (ca număr de tranzacții), deși anul 2020 a fost un an atipic și nu tocmai favorabil imobiliarelor. Dar tendința a demonstrat că până și pe timp de criză, oamenii au nevoie de locuințe, achiziționând prin urmare mai puține locuințe (cu -122) și ușor mai scumpe (cu 1,6 mln euro).  

Prețul Mediu al Pieței

Din primele date rezultă așadar o apreciere a prețurilor la imobile. Prețul mediu pe metru pătrat al apartamentelor tranzacționate în anul 2020 a fost de 1.477 Euro pe mp, cu +8,4% mai mare față prețul mediu pe metru pătrat de 1.362 Euro pe mp, înregistrat în anul 2019. 

Deși a fost o stagnare ca valoare totală, prețul pe mp tranzacționat s-a menținut pe creștere, ceea ce denotă un interes constant și stabil al cumpărătorilor în piață, în ciuda restricțiilor.

Cine a cumpărat imobile în 2020? 

70% dintre cumpărători a provenit din județul Cluj, pe când puțin peste 28% au venit din alte județe ale țării, iar sub 2% au venit de peste granițe. 

Clujul este în continuare un pol atractiv pentru cei din localitățile cât și județele învecinate. De asemenea, clujenii aleg să-și cumpere o nouă locuință tot în Cluj.

Ce fel de proprietăți au fost preferate? 

Ponderea cea mai importantă din volumul de tranzacții au reprezentat-o apartamentele, cu 57,86%, apoi terenurile, reprezentând 7,07% din total, și pe locul trei s-au situat casele cu 5,7% din volumul total de 8.723 de tranzacții. 

Cel mai des au fost tranzacționate apartamente cu suprafețe utile cuprinse între 35 si 55 mp. Iar 70% din valoarea tranzacțiilor au constituit-o apartamentele noi construite după anul 2000, preferința pentru locuințe noi, moderne și spațioase fiind clar reafirmată. 

În ce cartiere s-au tranzacționat cele mai multe apartamente? 

Mărăști a fost cartierul cu cele mai multe tranzacții (1.272 tranzacții) și cu cele mai valoroase

tranzacții (~96,2 mil. EUR). De asemenea, în acest cartier a fost vândut cel mai scump teren la o valoare la 0,5 mil. EUR.

În Mărăști prețul mediu s-a situat la valoarea de 1.503 Euro pe mp, și a variat între: 

• 1.318 Euro pe mp – pentru apartamente cu o suprafață mai mare de 75 mp.
• 1.458 Euro/mp – pentru apartamente cu o suprafață între 50 și 75 mp.
• 1.617 Euro pe mp (pentru apartamente cu o suprafață între 35 și 55 mp. 

Comparativ cu anul 2019, prețul mediu pe acest cartier a crescut cu +9,38%, de la o valoare de 1.374 Euro pe mp. 

Mănăștur a fost al doilea cartier cu cele mai multe tranzacții (806) și cu 533 de apartamente vândute. Acesta e cel mai populat cartier din municipiu cu locuințe amplasate preponderent în blocuri de 8-10 etaje. Prețul mediu al cartierului a fost de 1.431 Euro/mp și față de anul 2019 a crescut cu  +8,49% de la 1.319 Euro pe mp. 

În Zona Centrală s-a înregistrat cel mai ridicat preț per mp – 1.749 Euro/mp. În 2019 prețul mediu din Zona Centrală a fost de 1.583 Euro pe mp, ceea ce reprezintă o creștere de +10,48%. 

La polul opus este cartierul Făget  – cu cel mai mic preț pe mp –  976 Euro/mp. De altfel în Făget s-au înregistrat și cele mai puține tranzacții cu apartamente –  3 apartamente în 2020, și zero apartamente în 2019. În acest cartier au avut loc mai multe tranzacționări de case și terenuri. 

Vezi evoluția prețurilor medii finale de tranzacționare din ultimii 7 ani în municipiul Cluj.  

Vezi evoluția prețurilor pe cartiere 2019 comparativ cu 2020: 

Vezi variația prețurilor la nivelul municipiului Cluj și a principalelor cartiere, comparativ 2019 și 2020. 

Unde s-au vândut cele mai multe case?

Pe zona de case, cele mai multe tranzacții s-au înregistrat în cartierele Andrei Mureșanu, Dâmbul Rotund, Iris, Centru și Europa. Acestea sunt cartiere preponderent de case, atât case mai vechi, cât și nou construite, și rămân în continuare atractive pentru cumpărători.

Suprafața medie desfășurată a unei case a fost de 170 mp, iar prețul mediu al caselor vechi de dinainte de 1990 a fost de 1.073 Euro/mp, iar al celor mai noi de 1990 de 1.266 Euro pe mp. Suprafața media a terenului aferent caselor tranzacționate a fost de 400 mp. 

Cât costă o casă în cele mai populare cartiere din Cluj? 

Cele mai multe tranzacții de case au avut loc în cartierul Dâmbul Rotund (77 tranzacții) cu o valoare de 9,57 mln Euro, de unde rezultă prețul mediu al unei proprietăți de 124 mii de Euro. 

Al doilea cartier cu cele mai multe tranzacții de case a fost Iris cu 60 de tranzacții în valoare totală de 7,71 mln Euro, ceea ce înseamnă un preț mediu al unei case de aproximativ 119.500 Euro. 

În cartierul Andrei Mureșanu, au fost tranzacționate 31 de case la o valoare totală de 9,94 mln Euro, care dau ca rezultat un preț mediu al caselor de 320.645 Euro. 

***

În concluzie, în anul 2020 a fost un an pandemic, atipic altfel, și marcat de diverse restricții, piața însă a rezistat bine, remarcându-se prin robustețe. Cumpărătorii au fost în continuare prezenți în piață și interesați atât de apartamente, cât și de case și terenuri. Variațiile pe cartiere au fost cele normale, știute din anii precedenți. 

Deși ne-am așteptat la o creștere în 2020, datorită contextului pandemic și a restricțiilor bine cunoscute de  toți, piața a suferit o stagnare. 

Au fost remarcabile eforturile profesioniștilor din piață, care au întreținut permanent relația cu proprietarii și potențialii cumpărători, și au facilitat negocierile, menținând tranzacțiile la nivelul anului anterior, înregistrând chiar o mică creștere.