Cumpararea unui teren. Episodul 4- Alte aspecte importante!

Serialul nostru, realizat in colaborare cu domnul avocat Dan Ioan Oniga, cuprinzand sfaturi pentru cumparatorii de terenuri se apropie de final. In primele trei episoade v-am prezentat aspecte legale, cadastrale si urbanistice cu privire la acest subiect. In acest ultim episod, va vom prezenta cateva informatii valoroase despre studiul geotehnic, imprejmuirea terenului, informarea la primarie si unele aspecte legate de pret.

Studiul geotehnic

Studiul geotehnic are ca obiectiv stabilirea tipului de teren, a straturilor de pamant existente la amplasamentul unde se intentioneaza a se construi, prezenta apei, etc. Daca doriti sa nu cheltuiti bani in plus, ar fi poate suficienta o vizita la teren cu arhitectul sau inginerul constructor. Costul pe piata al unui studio geotehnic este undeva incepand cu 150 Euro. Oricum trebuie sa-l faceti pentru obtinerea autorizatiei de construire. Va fi trecut de catre primarie in certificatul de urbanism ca demers obligatoriu in vederea obtinerii autorizatiei de construire.
Studiul in domeniu permite analiza costurilor de fundare, constatarea existentei unui teren “dificil” din punct de vedere constructiv, cu incidenta mare asupra costurilor de construire sau, dimpotriva, a unui teren fara probleme specifice.

Imprejmuirea terenului

E bine ca terenul vizat de voi spre achizitie sa fie imprejmuit. Astfel, posibilitatea de a avea litigii cu vecinii scade. Mai ales daca a trecut ceva timp de la imprejmuire. Daca terenul nu e imprejmuit, cereti macar sa se faca o tarusare a terenului (adica, o trasare/marcare a limitelor terenului la fata locului, de catre un topograf), in prezenta voastra si a vecinilor, vecini care pot semna impreuna cu proprietarul terenului un proces-verbal de punere in teren a numarului cadastral (semnat si de topograful care va asista). Astfel, veti avea liniste ca limitele sunt recunoscute, fiind mult mai putin supusi riscurilor de litigiu pe considerente de limite.

Informarea la primarie

Este utila si o informare la primarie, cu privire la existenta vreunui proiect public in zona (drumuri, inele de circulatie, parcuri, etc). Uneori, aceste informatii se regasesc in certificatul de urbanism. Insa si acest certificat are limitele lui, deoarece exprima situatia la data eliberarii, astfel incat este util sa va informati daca exista vreun plan de urbanism in zona, in curs de a fi elaborat sau daca planul de urbanism general al localitatii este in curs de actualizare, iar proiectul de documentatie urbanistica cuprinde modificari cu incidenta nefasta asupra regimului acelui teren. Planul de Urbanism General al unei localitati este aprobat de catre consiliul local pentru o perioada de 10 ani (cu posibilitatea de a fi prelungita valabilitatea cu inca maxim 5 ani), facandu-se cate o actualizare a acestora la fiecare interval mentionat (Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, cu modificarile si completarile ulterioare).

Aspecte legate de pret

Fiti prudenti cand vi se ofera terenuri nejustificat de ieftine. Incercati sa faceti un deviz al costurilor in cazul fiecarui teren. Si la un teren ieftin si la unul mai scump. S-ar putea sa ajungeti la concluzia ca, pentru a putea construi, in cazul celui mai ieftin mai trebuie urmate formalitati ce-l fac mult mai sump decat celalalt teren avut in vedere.

In lipsa informarii si consilierii cel putin conform celor de mai sus, totul tine de noroc. Va puteti trezi cu un teren neconstruibil sau cu grave probleme juridice, urbanistice sau topografice, sa nu puteti construi decat peste 3, 4, 10 ani, ori niciodata. Astfel, sfatul nostru este de a “sacrifica” un minim de fonduri pentru a va asigura ca veti cumpara ceea ce doriti si ca sunteti constienti de ceea ce cumparati.

Succes!

Av. Dan Ioan Oniga
Baroul Cluj
dan.oniga@transilvania-lawyers.com
dan.oniga@baticonsult.net