Analiză Blitz: Costurile creditării au crescut, iar numărul de ipoteci a scăzut. Vezi cu cât. 

Tot mai puține tranzacții se încheie prin intermediul unui credit ipotecar. Vezi care să fie cauzele.

În luna mai 2023 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 57.199 de imobile, cu 15.278 sau cu +36,44% mai multe față de luna anterioară. 

În același timp, în luna mai s-au tranzacționat cu 7.407 de unități sau cu -13.05% mai puține față de perioada similară a anului trecut. 

Pe de altă parte, numărul ipotecilor, la nivel național, în mai 2023, a fost de 22.088, cu 6.245 de ipoteci mai puține față de luna aprilie anul curent (cu -28.27%) și cu 4.285 de ipoteci (cu -19,34%) mai puține față de perioada similară a anului trecut. 

Raportate la numărul de tranzacții, rezultă că în în luna mai 2023 doar 38,61% din totalul tranzacțiilor au fost realizate prin intermediul unui credit ipotecar. 

Concluzia este că numărul de ipoteci a scăzut deși au fost realizate mai mai multe tranzacții. Să vedem care sunt cauzele. 

Evoluția ipotecilor din ianuarie până în mai, comparativ cu anul trecut

Din luna ianuarie până în luna mai, la nivel național s-a înregistrat un total de 94.128 de ipoteci, dintr-un total de 237.154 de tranzacții, ceea ce constituie un procent de 39,69% din total. 

Comparativ cu anul trecut, la nivel național din luna ianuarie până în mai 2022, au fost înregistrate mai multe ipoteci, respectiv 115.298, adică cu +18.36% mai multe față de anul curent. 

Raportate la numărul tranzacțiilor din perioada similară a anului trecut, când au avut loc 288.127 de tranzacții, procentul proprietăților ipotecate cu ocazia tranzacționării a fost de 40%. 

Condițiile de creditate din 2023 

Numărul de ipoteci în scădere este strâns legat de condițiile de creditare mai împovărătoare în 2023. 

De la începutul lunii aprilie și până la finele lunii iunie se aplică valoarea IRCC de 5,98%, calculată pe baza datelor la tranzacțiile interbancare din octombrie-decembrie 2022. Din 1 iulie IRCC-ul se preconizează că va scădea foarte puțin, pentru prima dată în ultimii doi ani. 

De la 1 iulie și până la 30 septembrie, valoarea IRCC va fi de 5,93%, pe baza datelor zilnice publicate de Banca Națională a României în intervalul ianuarie-martie.

Comparativ cu anul trecut, IRCC-ul pe trimestrul 1 al anului trecut a fost de 2,65%, iar în trimestrul 2 a crescut la 4,06%. 

Nivelul dobânzilor la diverse bănci 

Odată cu creșterea indicelui în baza căruia se calculează dobânzile bancare, au crescut și dobânzile, respectiv ratele la creditele ipotecare, iar acesta pare să fie motivul principal pentru care mulți amână achiziția unui imobil. 

Dobânzile diferă în această perioadă de la 5,89% pe o perioadă fixă de 3 ani la 7,33% pentru o perioadă de 3-5 ani, ca după aceea să se alinieze la IRCC + marja băncii.

Astfel, dacă e să dăm un singur exemplu, pentru un împrumut cu o valoare de 400.000 de lei (aprox. 80.600 Euro), pe 30 ani, rata lunară poate să ajungă la 3.000 de lei, la care se adaugă asigurări și alte taxe anuale. 

Prețurile sunt din nou pe trend de creștere

În timp ce numărul de tranzacții fluctuează puternic, prețurile la apartamentele de vânzare sunt din nou pe trend de creștere după ce au scăzut în primele trei luni ale lui 2023. 

Prețul mediu la apartamentele de vânzare din București și-a continuat trendul de creștere pe anul 2023 până la valoarea de 1.742 de Euro/mp, fiind mai ridicat cu +0,58% față de luna anterioară, mai ridicat cu +3,94% față de începutul anului și cu +7,46% mai mari față de luna mai a anului trecut, când erau la nivelul de 1.621 Euro/mp.

Iar în Cluj, după o lună cu tranzacții puține, prețurile la apartamentele de vânzare u suferit o corecție modestă de -2,97%!  Prețul pe metru pătrat la imobilele de vânzare, pe Cluj și vecinătăți, în luna mai 2023, a înregistrat o medie de 2.126 Euro/ mp. 

Față de luna mai a anului trecut, prețurile actuale sunt cu +3,25% mai mari. Iar față de prețul record înregistrat în Cluj în decembrie 2022, prețul mediu din luna mai 2023 a fost mai scăzut -6,3%! 

Comportamentul cumpărătorului de imobile

Cum impactează toți acești factori doritorii de a cumpăra un apartament sau o casă? 

Agenții noștri din teren au remarcat că cumpărătorii sunt mai indeciși, cântăresc mai mult și au nevoie de mai multe vizionări:

”Clienții au devenit mai prudenți și analizează mai atent ofertele imobiliare, și, de regulă, au nevoie de mai mult timp pentru a lua decizia de cumpărare”,.

Cumpărătorii de imobile pun un accent mai mare pe calitate, asta deoarece banii se obțin mai greu, ratele sunt mai mari, iar decizia de cumpărare se ia după mai multe etape și cu luarea în calcul a mai multor factori. 

Din datele interne Blitz rezultă că dacă acum 3-4 ani cumpărătorii se decideau după 5-6 vizionări, acum se hotărăsc abia după 10-12 vizionări.

Ratele au devansat chiriile

Veștile nu sunt prea bune nici pentru investitori. Dacă acum un an, ratele la bancă erau mai mici decât chiriile și era rentabil să investești în imobiliare și să acoperi rata din chirie, chiriile n-au mai putut ține pasul cu ratele la bancă, prin urmare, tot mai puțini mizează pe faptul că își pot plăti ratele integral din închirieri. 

Acest fenomen a putut fi înregistrat și în baza noastră de date cu oferte. În special în Cluj, au fost înregistrate chirii mai mari de la o lună la alta. Aici chiriile au crescut cel mai puternic, de la 350 de euro ca medie la începutul anului 2022, la 505 de euro în luna mai 2023. 

În concluzie, din cauza costurilor creditelor mari, tot mai puține tranzacții se realizează prin intermediul unui credit ipotecar. Cu toate acestea, prețurile nu sunt semnificativ mai mari față de anul trecut, iar restul pieței cu un capital disponibil de investit, continuă să cumpere și să vândă proprietăți imobiliare, în condițiile de piață actuale.