TVA mai mare, locuințe mai scumpe: Cum vor influența modificările fiscale din 2025 piața imobiliară?

Confruntat cu un deficit bugetar record și cel mai ridicat din Uniunea Europeană, noul guvern al României a decis să modifice regimul fiscal pentru TVA în domeniul imobiliar, majorând cota de TVA aplicabilă achizițiilor de locuințe. 

Această schimbare vine la mai puțin de doi ani de la majorarea TVA-ului de la 5% la 9% în 2023, și la 19% pentru locuințele care nu îndeplinesc condițiile pentru cota redusă de 9%, din 1 ianuarie 2024. 

Începând cu 1 august 2025, cota TVA pentru locuințele noi va ajunge la 21%, ceea ce va influența, inevitabil, prețurile, cererea și accesibilitatea locuințelor pe piață.

Ce s-a decis și ce urmează?

Guvernul a propus un proiect de lege pentu care urmează să-și asume răspunderea, prin care va uniformiza cota TVA aplicabilă locuințelor, stabilind o valoare standard de 21%. 

Totuși, există o fereastră de oportunitate pentru cei care vor să beneficieze încă de cota redusă de 9%, dar în condiții stricte până pe 31 iulie 2026.

Astfel, pentru a beneficia de cota redusă de 9%, cumpărătorii trebuie să încheie un antecontract până pe 31 iulie 2025, să achite un avans de 20% și să finalizeze tranzacția cu un contract de vânzare-cumpărare, autentificat la notar, până pe 31 iulie 2026. 

Aceste condiții se aplică doar pentru locuințele noi care au o suprafață de maximum 120 mp și o valoare maximă de 600.000 lei.

Pentru a beneficia de TVA redus de 9% locuința trebuie să fie locuibilă

În plus, pentru a beneficia de cota redusă de TVA, locuința care face obiectul achiziției trebuie să fie locuibilă în momentul achiziției. Acest lucru înseamnă că locuința trebuie să aibă: 

• Toate utilitățile esențiale, cum ar fi energie electrică și apă potabilă, sistem de evacuare a apelor uzate și reziduurilor menajere. 
• Spații de odihnă și gătit, un grup sanitar.
• Finisaje interioare și exterioare corespunzătoare, cum ar fi pereți vopsiți, podele finisate cu gresie sau parchet, geamuri și uși. 
• Instalații sanitare și electrice complete, inclusiv vas de WC și lavoar. 
• Prize și întrerupătoare.

Este important de menționat că dacă dezvoltatorul nu finalizează locuința până la 31 iulie 2026, cumpărătorul trebuie să plătească TVA de 21%, chiar dacă a semnat antecontractul în termen de până în 31 iulie 2025. 

Vă reamintim că, până la intrarea în vigoare a noului proiect de lege, TVA-ul este de 9% pentru locuințe  care nu depășesc ca valoare 600.000 de lei și nu au o suprafață mai mare de 120 mp. 

Cota TVA de 19% se aplică locuințelor noi care depășesc aceste condiții, dar și de către  persoane care au beneficiat deja de cota redusă de TVA de 9% în cazul altei achiziții imobiliare.

Construcțiile vechi sunt scutite de TVA, dar fără posibilitatea de a deduce TVA-ul. O locuință este considerată veche dacă este vândută după 31 decembrie al anului următor în care locuința a fost folosită, respectiv locuită, pentru prima dată. 

De exemplu, dacă locuința a fost folosită pentru prima dată în 2024, o poți cumpăra fără TVA doar după 31 decembrie 2025. Și terenurile pe care sunt construite aceste locuințe sunt scutite de TVA, în aceleași condiții. 

Impactul majorării cotei TVA asupra pieței

Modificările fiscale și creșterea TVA-ului de la 9%, respectiv 19% la 21% pentru locuințele noi vor afecta puternic piața imobiliară din România. Aceste schimbări vor influența în mod direct prețurile locuințelor și cererea de pe piață. 

Cererea și prețurile însă nu vor fi influențate doar de majorarea cotei TVA, ci și de alți factori deja existenți, cum ar fi scumpirea cu 4-8% a materialelor de construcții, inflația de peste 5% și scăderea numărului de locuințe noi livrate.

Impactul asupra prețurilor

În primul rând, creșterea TVA va afecta prețul final al locuințelor, dar și cererea de locuințe noi. 

Deși creșterea de TVA nu va fi singurul factor care determină o majorare a prețurilor, va contribui semnificativ la acest proces, deoarece va adăuga o taxă suplimentară de 2% pentru locuințele care vor trece de la 19% la 21% și o taxă suplimentară de 12% pentru locuințele care vor trece de la 9% la 21%. 

Creșterea estimată a prețurilor:

Să luăm un exemplu de apartament cu un preț de 500.000 lei, unde TVA-ul va crește de la 9% la 21%:

Prețul fără TVA: 500.000 lei

• TVA 9%: 45.000 lei
• Preț total cu TVA 9%: 545.000 lei

După majorarea TVA-ului:

• TVA 21%: 105.000 lei
• Preț total cu TVA 21%: 605.000 lei

Aceasta înseamnă o creștere de 60.000 lei pentru același apartament, doar datorită creșterii cotei de TVA, ceea ce reprezintă o majorare de aproximativ 11% în prețul total de achiziție.

Această creștere va influența cererea, deoarece cumpărătorii vor deveni mai reticenți să achite prețuri mai mari, mai ales într-un context economic incert. 

Cumpărătorii ar putea să opteze în schimb pentru locuințe mai ieftine, mai mici sau chiar pentru locuințe vechi, ceea ce ar putea duce la o presiune suplimentară asupra prețurilor acestora.

Piața veche vs. piața nouă

Pe termen scurt, creșterea TVA ar putea face ca mulți cumpărători să opteze așadar pentru locuințe vechi, care sunt mai ieftine decât cele noi. Acest lucru ar putea duce la o cerere mai mare pentru locuințele vechi și, implicit, la creșterea prețurilor lor. 

În plus, dacă prețurile locuințelor noi urcă și mai mult, mai mulți oameni ar putea alege să rămână în chirie, ceea ce ar putea duce la o creștere a prețurilor chiriilor.

În consecință, cererea va scădea pentru locuințele noi, iar cumpărătorii ar putea migra către locuințele vechi sau ar putea amâna achizițiile.

Per total, modificări fiscale vor face ca piața imobiliară să devină mai puțin accesibilă pentru majoritatea românilor, iar impactul va fi resimțit nu doar de cei care vor să cumpere locuințe noi, ci și de dezvoltatori, care vor trebui să se adapteze la un climat economic mai puțin favorabil.

Dacă aceste schimbări vor intra în vigoare, cumpărătorii vor trebui să se grăbească pentru a încheia tranzacții la cota de TVA redusă de 9% și să semneze un antecontract până pe 31 iulie a.c.â. 

La BLITZ, ne adaptăm la schimbările fiscale și economice din piața imobiliară și vă ajutăm să găsiți locuința potrivită pentru bugetul și nevoile voastre, inclusiv opțiuni pentru cei care vor să profite de TVA redus. 
Contactați-ne pentru oferte atractive, demararea rapidă a procesului de achiziție, semnarea antecontractului și găsirea celor mai bune oferte care se califică pentru TVA redus. Suntem aici să vă ghidăm pas cu pas și să vă ajutăm să profitați de cele mai bune condiții de pe piața imobiliară.