O nouă obligație pentru cumpărătorii de imobile: Ce trebuie să știi despre modificarea Codului de procedură fiscală

O modificare legislativă recentă, intrată în vigoare prin Ordonanța de Urgență nr. 7/2026, introduce o nouă obligație pentru cumpărătorii de imobile, cu un impact direct asupra valabilității tranzacțiilor. În calitate de lider de piață și partener de încredere în imobiliare, echipa BLITZ, desemnată pentru al patrulea an consecutiv „Agenția Anului în România”, vine în întâmpinarea clienților săi cu o analiză detaliată și sfaturi practice pentru a naviga cu succes această nouă reglementare.

Recent, a fost adusă o completare esențială articolului 159 din Codul de procedură fiscală, care schimbă fundamental modul în care se vor desfășura tranzacțiile imobiliare în România. Această modificare, publicată în Monitorul Oficial, introduce o condiție esențială pentru validitatea transferului de proprietate, punând o responsabilitate suplimentară pe umerii cumpărătorului.

Ce prevede noua lege?

Conform noului alineat (5²) introdus la articolul 159, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru clădiri, terenuri sau mijloace de transport, cumpărătorul are obligația de a prezenta un certificat de atestare fiscală. Acest document trebuie să confirme că persoana care dobândește proprietatea a achitat toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale unde are domiciliul, sediul sau punctul de lucru.

⚠ Atenție! Legea prevede și o alternativă modernă: prezentarea certificatului poate fi înlocuită de verificarea electronică a situației fiscale de către notarul public, direct în bazele de date ale administrației fiscale. Deoarece acest sistem este nou, este posibil ca nu toate birourile notariale să fie încă interconectate. Recomandăm să verificați în prealabil cu notarul public dacă dispune de această facilitate, pentru a nu ajunge în situația neplăcută de a descoperi la momentul semnării că verificarea electronică nu este disponibilă.

Impactul direct: nulitatea absolută a actului

Consecința nerespectării acestei obligații este una drastică și fără echivoc. Articolul 159 alineatul (6) a fost modificat pentru a stipula clar că actele încheiate cu încălcarea acestei prevederi sunt nule de drept. Aceasta înseamnă că lipsa certificatului fiscal al cumpărătorului nu este o simplă formalitate, ci o condiție de fond, a cărei neîndeplinire atrage invaliditatea întregii tranzacții, cu toate riscurile financiare și juridice ce decurg de aici.

Ce înseamnă acest lucru pentru tine, ca și cumpărător?

Până acum, certificatul fiscal era o obligație exclusivă a vânzătorului, care trebuia să demonstreze că imobilul vândut nu are datorii. De acum înainte, și cumpărătorul trebuie să dovedească că are o situație fiscală curată. Această obligație vizează:

• Impozite pe clădiri deținute deja
• Impozite pe teren deținute deja
• Impozite pe mijloace de transport
• Alte obligații datorate bugetului local (amenzi, taxe de salubrizare etc.)

Certificatul se solicită de la Direcția de Taxe și Impozite Locale (DGITL) a localității de domiciliu. Termenul legal de eliberare este de câteva zile lucrătoare, însă acesta poate varia. Multe dintre primării, au implementat deja sisteme online rapide pentru obținerea acestuia.

Ce NU se schimbă?
Este important de clarificat că această modificare legislativă:

Nu introduce un impozit nou pentru cumpărător.
Nu modifică impozitul pe transferul dreptului de proprietate, care rămâne în sarcina vânzătorului.
Nu afectează taxele notariale aferente tranzacției.

Modificarea are un caracter procedural-fiscal, dar cu efecte juridice majore asupra actului civil de transfer al proprietății.

Recomandarea BLITZ: Cum să te pregătești pentru o tranzacție sigură și fără întârzieri

„Această modificare legislativă, deși pare o simplă formalitate administrativă, este de fapt un pas important spre o mai mare transparență și responsabilitate în tranzacțiile imobiliare. La BLITZ, nu vedem această nouă regulă ca pe o povară, ci ca pe o confirmare a principiului pe care l-am promovat mereu: o tranzacție de succes se clădește pe încredere și pe o fundație juridică și fiscală solidă. Rolul nostru, ca lideri de piață, este să anticipăm aceste schimbări, să le «traducem» pentru clienții noștri și să transformăm complexitatea în siguranță. Ne asigurăm că fiecare cumpărător care ne trece pragul este nu doar informat, ci și protejat.” – Cătălin Priscorniță, CEO BLITZ

Cu o experiență de peste 16 ani în piața imobiliară și o rețea de peste 40 de locații la nivel național, BLITZ a fost întotdeauna un promotor al tranzacțiilor corecte și transparente. Ne-am consolidat poziția de lider de piață, fiind desemnați “Agenția Anului în România” pentru al patrulea an consecutiv, tocmai prin angajamentul nostru de a oferi clienților servicii de consultanță la cele mai înalte standarde.

În contextul acestei noi reglementări, recomandăm tuturor cumpărătorilor să parcurgă următorii pași înainte de a programa semnarea contractului:

1. Solicită din timp certificatul de atestare fiscală de la direcția de taxe și impozite locale de la domiciliul, sediul sau punctul tău de lucru.
2. Verifică cu atenție existența oricăror obligații restante și asigură-te că le achiți înainte de a solicita certificatul.
3. Asigură-te că documentul este valabil la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Echipa noastră de experți este pregătită să îți ofere tot sprijinul necesar pentru a naviga cu succes prin acest proces. La BLITZ, misiunea noastră este să ne asigurăm că fiecare tranzacție se desfășoară în condiții de maximă siguranță juridică și fiscală, pentru ca tu să te poți bucura de noua ta proprietate fără nicio grijă.

Concluzie
Noua reglementare consolidează disciplina fiscală și adaugă un nou nivel de responsabilitate în procesul de achiziție imobiliară. Pentru cumpărători, mesajul este clar: o tranzacție imobiliară de succes începe cu o situație fiscală personală în regulă. Apelând la profesioniști, cum sunt consultanții BLITZ, te asiguri că ești informat corect și ghidat la fiecare pas, transformând o potențială complicație într-o simplă formalitate.