Legea Nordis: Bună în intenție, dar dezastru în aplicare – Interpretare de Cătălin Priscorniță, CEO BLITZ

Noua lege imobiliară, cunoscută publicului larg drept “Legea Nordis”, a fost adoptată cu un scop lăudabil: protejarea cumpărătorilor de locuințe și transparentizarea pieței imobiliare. Intenția este una corectă și necesară, însă, la o analiză atentă, textul de lege se dovedește a fi un exemplu clasic de legislație scrisă “pe genunchi”.

În forma sa actuală, legea nu doar că nu va putea fi aplicată în mod eficient, dar riscă să blocheze tranzacțiile, să creeze confuzie și să genereze costuri suplimentare atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori.

Haosul intrării în vigoare arunca totul intr-un blocaj imediat.

Pentru a înțelege gravitatea situației, trebuie să privim cronologia evenimentelor: legea a fost publicată în Monitorul Oficial în seara zilei de 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare pe data de 11 decembrie 2025 – la mai puțin de 3 zile distanță.

Această grabă inexplicabilă a creat un blocaj imediat: de astăzi, notarii nu mai pot semna promisiuni de vânzare-cumpărare decât pe legea nouă, pentru care nu există încă un cadru de aplicare clar. Legiuitorul nu a prevăzut o perioadă tranzitorie de nici macar minimum 30 de zile, esențială pentru ca autoritățile și notarii să se poată organiza. Este un exemplu șocant de proastă administrare legislativă.

Problema fundamentală nu este la nivelul actorilor din piață, ci la nivelul legiuitorului, care a produs un act normativ neclar, inaplicabil și plin de contradicții. De la concepte neclare precum “preapartamentarea” la sancțiuni inaplicabile, legea este plină de capcane și neclarități. În cele ce urmează, voi detalia, punctual, cele mai problematice prevederi ale acestei legi.

Analiza detaliată a prevederilor Legii Nordis

Articolul 22, Alineatul (1), Litera j)

Textul legii: “predarea către proprietar a construcției numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor de construcții și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice ale infrastructurii edilitare…”

Comentariu Cătălin Priscorniță

“Deși pare o măsură de protecție, această interdicție este complet decuplată de realitatea birocratică a procesului de racordare la utilități. Legiuitorul creează o situație absurdă: cumpărătorul poate semna contractul de vânzare, poate accesa un credit și poate începe să plătească rate, dar este obligat să aștepte luni de zile pentru a se putea muta, continuând să plătească și chirie.”

Articolul 22, Alineatul (2)

Textul legii: “Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare…”

Comentariu C.P:

“Incertitudinea legată de procedura de “preapartamentare” și de crearea cărților funciare individuale riscă să blocheze încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare. Legiuitorul nu a definit în mod explicit procedura, lăsând loc de interpretări diferite. În absența unui cadru legal clar și a unor norme de aplicare detaliate, notarii ar putea avea rezerve în a autentifica astfel de acte, ceea ce ar duce la o stagnare a pieței imobiliare în segmentul tranzacțiilor cu bunuri viitoare.”

Articolul 22, Alineatul (3)

Textul legii: “Promisiunile de vânzare/Promisiunile de cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare.”

Comentariu C.P:

“Condiționarea încheierii promisiunilor de vânzare de notarea în cartea funciară și de obținerea extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare, în absența unei reglementări clare a procedurilor, poate paraliza piața imobiliară. Legiuitorul ar fi trebuit să stabilească un cadru procedural predictibil pentru a evita blocajele.”

Articolul 22, Alineatul (5)

Textul legii: “În situația în care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se încheie promisiunea prevăzută la alin. (3) sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.”

Comentariu C.P:

“Lipsa oricărei penalități pentru nerespectarea convenției de rezervare este o eroare gravă a legiuitorului. Această omisiune creează un dezechilibru contractual, permițând speculații și utilizarea fondurilor cumpărătorului pentru o perioadă de până la 90 de zile, fără consecințe. Mai mult, legea nu împiedică situația în care convenția de rezervare este reziliată și reîncheiată succesiv, eludând astfel termenul de 60 de zile. Legiuitorul ar fi trebuit să introducă penalități clare și să interzică reînnoirea succesivă a convențiilor.”

Articolul 22, Alineatul (6)

Textul legii: “Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier…”

Comentariu C.P:

“Este esențial să clarificăm o confuzie frecventă: legea distinge clar între avansul pentru rezervare (plafonat la 5% conform alin. 5) și avansul pentru promisiunea de vânzare (menționat în acest alineat 6). Avansul pentru promisiune nu este plafonat la încasare – dezvoltatorul poate primi orice sumă convenită cu cumpărătorul. Ceea ce limitează legea este doar utilizarea acestor sume: maximum 25% din preț pentru rezistență și maximum 20% pentru instalații. Acest detaliu tehnic, dar crucial, este adesea interpretat greșit și demonstrează cât de ambiguă și confuză este legea pentru publicul larg.

În plus, mecanismul de control propus de legiuitor este vulnerabil și ineficient. Dirigintele de șantier, fiind colaboratorul dezvoltatorului, se află într-un evident conflict de interese, iar aplicarea ștampilei devine o simplă formalitate. Pentru a asigura un control real asupra utilizării fondurilor, legiuitorul ar fi trebuit să prevadă implicarea unui terț independent, cum ar fi un auditor tehnic sau o autoritate de supraveghere.”

Articolul 22, Alineatul (7)

Textul legii: “Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans… în alte scopuri decât cele prevăzute de prezenta lege este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului…”

Comentariu C.P:

“Sancțiunea propusă de legiuitor este inaplicabilă și ineficientă în cazul dezvoltatorilor care utilizează vehicule investiționale de tip SPV (Special Purpose Vehicle) pentru fiecare proiect nou – o practică de afaceri perfect legală și comună. Aceste societăți, neavând istoric fiscal, nu pot fi sancționate în mod real. Legiuitorul demonstrează o necunoaștere a modului în care funcționează piața, propunând o sancțiune fără niciun efect practic.”

Articolul II, Alineatul (9)

Textul legii: “Operațiunea de preapartamentare… se face în baza actului autentic de preapartamentare… Documentația cadastrală de preapartamentare se întocmește de persoana fizică sau juridică autorizată pentru executarea lucrărilor de specialitate…”

Comentariu C.P:

“Legiuitorul introduce conceptele de “act autentic de preapartamentare” și “lucrări de specialitate” fără a le defini. Pentru a asigura o aplicare corectă și unitară a legii, este imperativ ca aceste noțiuni să fie definite în mod clar și precis, specificând conținutul documentației de preapartamentare și natura “lucrărilor de specialitate” necesare.”

Articolul II, Alineatul (10)

Textul legii: “…se face o actualizare a tuturor cărților funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare… fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător…”

Comentariu C.P:

“Obligativitatea actualizării tuturor cărților funciare în cazul modificării numărului de unități individuale este o măsură birocratică excesivă și ineficientă, impusă de legiuitor. O abordare mai logică și mai eficientă ar fi fost actualizarea exclusivă a cărților funciare ale unităților direct afectate de modificări. Acest lucru ar reduce costurile și ar simplifica procedurile administrative.”

Articolul III

Textul legii: “…prevederile art. II din prezenta lege… intră în vigoare în termen de 3 luni de la publicarea prezentei legi…”

Comentariu C.P:

“Termenul de 3 luni pentru operaționalizarea aplicației informatice și crearea cărților funciare individuale pentru bunuri viitoare este complet nerealist și demonstrează o lipsă de înțelegere a complexității proceselor administrative. Legiuitorul este complet silențios în privința proiectelor în curs de dezvoltare, unde mii de tranzacții sunt deja angajate. Ce se întâmplă cu un ansamblu vândut în proporție de 50%? Se aplică legea retroactiv pentru unitățile rămase? Ce se întâmplă cu avansurile de peste 5% deja încasate? Aceste omisiuni ale legiuitorului pot genera blocaje și litigii complexe. De asemenea, legea nu definește clar ce înseamnă “locuințe individuale”, lăsând neclar dacă un duplex, de exemplu, intră sub incidența sa.”

Articolul IV, Alineatul (1)

Textul legii: “Până la data intrării în vigoare a prevederilor art. 26 alin. (9)-(11) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996… notarea în cartea funciară a autorizației de construire pentru unitățile individuale bunuri viitoare din cadrul condominiilor viitoare se face în mod separat pentru fiecare unitate individuală viitoare menționată în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia.”

Comentariu C.P:

“Redactarea acestui alineat de către legiuitor este ambiguă și neclară. Este necesară o reformulare care să explice în termeni concreți și lipsiți de echivoc procedura de notare a autorizației de construire pentru unitățile individuale viitoare, până la intrarea în vigoare a noilor prevederi.”

Concluzie: O legislație nefuncțională care blochează piața imobiliară

În concluzie, deși pornită de la o necesitate reală – aceea de a proteja cumpărătorul și de a aduce mai multă rigoare în piața imobiliară – “Legea Nordis”, în forma sa actuală este un act normativ neclar, incomplet și inaplicabil în punctele sale esențiale. Problema nu este la nivelul actorilor din piață – dezvoltatori, notari sau cumpărători – ci la nivelul legiuitorului, care a redactat superficial și fără o înțelegere reală a pieței imobiliare.

În loc să ofere certitudine, legea naște mai multe întrebări, lasă uși deschise pentru interpretări contradictorii și creează premisele unui blocaj major în sectorul tranzacțiilor imobiliare. Este imperativ ca legiuitorul să revină de urgență asupra acestui text, să îl clarifice prin norme de aplicare detaliate și să corecteze dezechilibrele și omisiunile semnalate. Altfel, riscăm ca o lege cu un scop bun să devină un coșmar birocratic și o frână pentru o întreagă piață.