Analiză BLITZ: Majorarea cotei TVA va afecta accesibilitatea locuințelor

România trece printr-o perioadă dificilă din punct de vedere economic, iar guvernul caută soluții pentru a acoperi un deficit bugetar record, cel mai mare de la nivelul Uniunii Europene. 

Una dintre cele mai importante schimbări anunțate este creșterea TVA-ului pentru locuințele noi. Mai exact, începând cu 1 august 2025, TVA-ul va crește de la 9% la 21% pentru casele și apartamentele care până acum aveau un regim special, mai avantajos.

Această modificare vine la doar doi ani după ce TVA-ul a fost deja mărit de la 5% la 9%, în 2023. Schimbarea îi va afecta în special pe cei care vor să-și cumpere prima locuință sau pe cei care vor să se mute într-un spațiu mai potrivit pentru familia lor. Practic, locuințele vor deveni mai scumpe, iar mulți oameni vor fi nevoiți să se gândească de două ori înainte de a face un astfel de pas.

Ce ne arată indicele de accesibilitate a locuințelor?

Ca să înțelegem mai bine cum ne afectează această schimbare, trebuie să ne raportăm la „indicele de accesibilitate a locuințelor”. Pe scurt, acest indicator ne arată cât de ușor sau greu este pentru o persoană sau o familie să-și cumpere o locuință. Se calculează comparând prețul unei case cu venitul pe care îl are o familie într-un an.

Cu cât trebuie să muncești mai puțini ani ca să-ți permiți o locuință, cu atât ea este mai accesibilă. De exemplu, dacă o casă costă câștigurile tale în 8-10 ani, locuința este accesibilă. Dar dacă trebuie să lucrezi 12-15 ani doar ca să o plătești, devine mult mai greu de obținut.

Evoluția pieței imobiliare și a veniturilor în România

În ultimii ani, prețurile locuințelor din România au tot crescut. De ce? Din mai multe motive: materialele de construcție s-au scumpit, forța de muncă e tot mai greu de găsit, inflația a crescut mult, iar cererea e mare, mai ales în orașele mari.

Între timp, salariile au crescut și ele, dar nu suficient ca să țină pasul cu scumpirile. Din cauza inflației, banii pe care îi câștigăm nu mai valorează la fel de mult ca înainte.

Dezvoltatorii imobiliari, neavând altă soluție, au pus toate transferat aceste costuri în prețul final al locuințelor. Așa că, pentru mulți români, o locuință nouă a devenit un obiectiv greu de atins. În acest context, TVA-ul redus a fost una dintre puținele măsuri care au menținut un grad minim de accesibilitate pentru anumite categorii sociale.

Impactul creșterii TVA de la 9% la 21%

Creșterea TVA-ului la 21% va influența direct indicele de accesibilitate a locuințelor. Să presupunem că o gospodărie are un venit mediu lunar de 4.000 lei, adică 48.000 lei anual, indicele de accesibilitate se prezintă astfel:

• Cu TVA de 9%: 500.000 / 48.000 = 10,42 ani
• Cu TVA de 21%: 560.000 / 48.000 = 11,67 ani

Astfel majorarea TVA-ului, crește indicele cu 1,25 ani, ceea ce înseamnă un efort financiar suplimentar considerabil pentru populație, mai ales pentru familiile tinere, fără economii consistente, care apelează la credite ipotecare pe termen lung.

Dacă e să ne raportăm la salariul mediu pe economie pe anul 2025 – 5.647 lei, indicele de accesibilitate ar crește cu aproape un an în plus (0,88 ani) de muncă doar pentru diferența de preț generată de TVA – fără să luăm în calcul alte cheltuieli, economii sau dobânzi bancare.

Cine sunt cei care vor fi cei mai afectați?

• Tinerii la început de drum, care își doresc să achiziționeze prima locuință, fie își vor amâna planurile, fie vor accesa credite mai mari – ceea ce implică rate lunare mai mari și o presiune mai mare asupra bugetului.
• Familiile cu venituri medii vor trebui să facă alegeri mai dificile – să se mulțumească cu locuințe mai mici sau să cumpere apartamente mai vechi și mai ieftine, care, de multe ori, au nevoie de renovări sau au probleme.
• Și dezvoltatorii vor simți efectele. Dacă oamenii nu mai pot cumpăra atât de ușor, cererea pentru locuințe va scădea, mai ales în cazul celor de pe segmentul mediu. Fără ajutor din partea statului sau alte măsuri de sprijin, construcțiile ar putea încetini sau chiar s-ar putea opri în unele zone.

Amintim că această măsură vine într-un moment în care România se confruntă cu o criză demografică accentuată, iar încurajarea accesului la locuințe ar trebui să fie o prioritate pentru orice guvern interesat de sustenabilitatea pe termen lung.

Majorarea cotei de TVA la 21% pentru locuințele noi este o măsură fiscală care, deși poate ajuta temporar la corectarea deficitului bugetar, vine cu niște riscuri economice și sociale considerabile. 

Accesul la locuințe va deveni mai dificil pentru o parte semnificativă a populației, în special pentru tineri și familiile cu venituri medii.

Piața imobiliară riscă să intre într-o fază de stagnare, în care dezvoltatorii vor fi nevoiți să reevalueze proiectele, iar cumpărătorii vor fi mai reticenți sau vor face sacrificii suplimentare pentru a deveni proprietari.

În lipsa unor politici complementare menite să susțină accesul la locuințe, măsura riscă să accentueze inegalitățile și să compromită echilibrul pieței imobiliare românești pe termen lung.