Ce impozit trebuie să achiți pe veniturile din Chirii

În România, persoanele fizice care obțin venituri din chirii trebuie să plătească un impozit anual de 10% din aceste venituri, precum și asigurări de Sănătate.

Hai să vedem despre ce sume vorbim mai exact, ce avantaje ne oferă plata impozitelor la timp și cum ne afectează impozitele pe chirii calculul de rentabilitate a investițiilor imobiliare. 

Este important de menționat că proprietarii trebuie să depună o declarație fiscală anuală și să achite impozitul aferent până la data de 25 mai a fiecărui an.

În cazul în care aceștia dețin mai multe proprietăți pe care le dau spre închiriere, veniturile din chirii se cumulează și se impozitează ca un venit global. 

Cota de impozit de 10% din venitul anual a rămas neschimbată în 2023, dar au fost eliminate unele facilități, de exemplu cota forfetară de 40%, impozitul real fiind mai mare de la 1 ianuarie 2023.

Calculul Impozitului pe Venituri din Chirii

Impozitul pe chirie în sistem real rămâne 10%, însă se aplică la întregul venit, nu doar la 60% ca până anul trecut. 

Din venitul global se scad cheltuieli deductibile ce țin de întreținere și reparații, asigurarea locuinței și alte taxe legate de proprietate.

Să luăm un exemplu de calcul al impozitului pe veniturile din chirii dintr-o chirie lunara de 350 Euro. Veniturile brute anuale pentru o astfel de proprietate închiriată ar fi de 4.200 Euro (350 Euro/lună x 12 luni – 20.735 lei)

Din venitul brut realizat se scad cheltuielile deductibile: 

• cheltuieli cu întreținerea și reparația bunurilor, 
• cheltuieli cu amenajările și dotările, 
• cheltuieli cu utilitățile, cele stabilite prin contract, 
• cheltuieli cu taxele locale, cheltuieli cu amortizarea, 
• cheltuieli cu dobânzile și costurile de finanțare pentru achiziția bunurilor, 
• cheltuieli cu asigurările, 
• și toate celelalte cheltuieli care au legătură cu venitul realizat)

Denumire cheltuială deductibilă	Sumă, LEI
Cheltuieli de reparație	1.390 lei
Fondul de rulment	420 lei
Asigurarea locuinței	100 lei
Total	1.910

Atenție, cheltuielile deductibile pot fi diferite pentru fiecare proprietar și pot influența valoarea impozitului final.

La suma rămasă se aplică cota de 10%. 

Venit impozabil = 20.735  – 1.910  = 18.825

Calcul impozit pe venit din chirii = 18.825 x 0,1 = 1.882,5 lei 

Pentru ca cheltuielile deductibile să fie luate în calcul la plata impozitului, trebuie sa ai dovezi în acest sens și să prezinți documente justificative – facturi pentru întreținere și reparații, asigurări și alte taxe legate de proprietate. Este important să ții o evidență a acestor documente și să le păstrezi pentru a fi pregătit în cazul în care sunt necesare în timpul unei inspecții.

Pentru calcularea impozitului din venituri realizate din închirieri în scop turistic revenim cu un articol separat. 

• Asigurări de sănătate din veniturile pe chirii (CASS)

Impozitul pe venit de 10% nu este singura contribuție pe care trebuie s-o achiți. 

Dacă realizezi venituri din chirii mai mari de 6 salarii minime brute pe țară, atunci trebuie să achiți și 10% contribuții la Sănătate (CASS).

Venit minim brut pe țară (3.000 de lei din 1 ianuarie 2023) x 6 luni x 10% = 3.000 x 6 x 10% = 1.800 lei. 

Dacă veniturile brute realizate sunt mai mari de 12 salarii minime brute, se va lua ca bază de calcul 12 salarii minime brute. 

Un aspect important de reținut este că pentru veniturile realizate din chirii nu se datorează contribuție la pensie – CAS.

Cum îți afectează atunci rentabilitatea investiției impozitul din chirii?

Pentru a calcula rentabilitatea unei investiții imobiliare în funcție de impozitul pe chirii, trebuie să iei în considerare veniturile brute anuale din închiriere și cheltuielile deductibile asociate cu proprietatea. 

După ce ai calculat veniturile nete, poți determina randamentul investiției prin împărțirea veniturilor nete la valoarea proprietății.

Adaugă și celelalte cheltuieli pe care trebuie să le iei în calcul, cele de întreținere, de renovare, asigurări și impozitul pe proprietate. 

Uite un exemplu de calcul al rentabilitatii unei investiții imobiliare, pentru o proprietate cu prețul de achiziție de 65.000 de euro și o chirie lunară de 350 de euro.

Veniturile brute anuale pentru o astfel de proprietate închiriată ar fi de 4.200 euro (350 euro/lună x 12 luni). 

Determinăm mai întâi care sunt acele cheltuieli deductibile și le scădem din veniturile brute anuale (costuri de întreținere și reparații, impozit pe proprietate, asigurarea locuinței, impozitul pe veniturile din chirii, asigurările de sănătate!

Pentru a afla rentabilitatea investiției, scădem din veniturile brute totale rezultate, toate cheltuielile calculate, inclusiv impozitul din chirii. 

Venit net – 20,735.40 – 3.622,5  =  17.112,9 (aprox 3.466 Euro)

Aflăm mai randamentul investiției împărțind veniturile nete la valoarea proprietății. 

3.466 Euro/ 65.000 Euro  x 100% = 5,33%

Unde plătești impozitul pe veniturile din chirii? 

Impozitul pe veniturile din chirii se poate plăti la Administrația Financiară sau online prin intermediul Serviciului de impozit pe venit și contribuții din cadrul ANAF. 

Este important să depui declarația fiscală anuală și să achiți impozitul până pe de 25 mai ale anului pentru a evita penalitățile și dobânzile de întârziere. 

De asemenea, este recomandat să păstrezi o evidență a plăților și a documentelor fiscale corespunzătoare pentru a fi pregătit în cazul în care unei inspecții fiscale.

Dacă chiria e în valută depune în anul următor realizării venitului, până la 25 mai, Declarația unică de venit, în care indică venitul brut din anul precedent, calculat la cursul de schimb mediu anual al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României, din anul de realizare a venitului.

Care sunt penalitățile pentru neplata impozitelor pe venituri din chirii? 

Conform Codului Fiscal, neplata impozitului pe veniturile din chirii poate duce la sancțiuni și penalități de întârziere din partea autorităților fiscale. 

Veniturile din chirii care nu au fost declarate se calculează conform metodei legale, la care se adaugă o penalitate de nedeclarare de 0,08% pe zi, la sumele datorate, începând cu ziua imediat următoare scadenţei şi până la data stingerii sumei datorate, inclusiv din obligaţiile fiscale principale nedeclarate sau declarate incorect şi stabilite de organul de inspecţie fiscală prin decizii de impunere.

Nedepunerea „Declarației unice privind impozitul pe venit şi contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice”, până la data prevăzută în legislația fiscală,  potrivit ghidului ANAF, se sancționează cu amendă cuprinsă între 50 şi 500 de lei.

În plus, în cazul în care neplata impozitului este considerată ca fiind intenționată sau cu neglijență, se pot aplica și sancțiuni penale și se poate ajunge la deschiderea unui dosar penal pentru fapte de evaziune fiscală.

Care sunt avantajele plății impozitului pe venituri din chirii? 

Pe lângă faptul că în felul acesta contribui la bugetul general și la prosperarea societății în ansamblu, veniturile din chirii te pot ajuta să faci rost de finanțare pentru o nouă investiție imobiliară!

Veniturile din chirii sunt venituri eligibile în contractarea unui credit, însă pe lângă aceste tipuri de venituri trebuie să prezinți și alte venituri cu caracter permanent.

La dosarul de credit va trebui să anexezi un contract de închiriere în termen (vezi aici noul model de contract de închiriere actualizat pentru 2023), precum și Declarația unică 212 privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de PF – pentru anul anterior și anul în curs (în conformitate cu prevederile legale în vigoare), precum și dovada achitării impozitelor, dacă s-au realizat venituri din chirii în anii precedenți/ Adeverință (Certificat fiscal) din care să reiasă că impozitele aferente acestor venituri au fost achitate – emisă de Adm. Financiară

Important de menționat este că nu toate băncile consideră veniturile din chirii eligibile, iar unele bănci ponderează aceste venituri la 50%-60%.