Cei 5 Factori care influențează piața imobiliară pe timp de pace și război

În lumina evenimentelor îngrijorătoare din Ucraina, toată lumea se întreabă, pe bună dreptate, care mai este mersul lucrurilor în piața imobiliară, și dacă este un moment bun să vinzi sau să cumperi proprietăți?

Încă nu am primit semnale clare din piață, că trendul prețurilor ar involua, sau că cererea de locuințe s-ar diminua drastic. Dimpotrivă, odată cu criza umanitară a refugiaților, cererea de locuințe pare să fie dimpotrivă în creștere, iar prețurile au înregistrat și în luna februarie, momentul de declanșare a conflictului armat din Ucraina, o creștere importantă. 

În prezenta analiză, am confruntat câteva date care să ne dea o radiografie a pieței imobiliare cu o scurtă trecere în revistă a factorilor care pot impacta dramatic piața imobiliară. Așadar, principalii factori pe care îi vom monitoriza în următoarea perioadă sunt: 

Cererea și oferta 

Pe timp de pace, piața imobiliară este influențată în principal de mecanismul cererii și ofertei, care, în mare, presupune că atunci când oferta este mai mare decât cererea, prețurile scad, iar când oferta este în scădere, prețurile, dimpotrivă, cresc. 

Altfel, prețurile pot crește și indirect din cauza crizei forței de muncă din construcții (la momentul actual de 150.000 de oameni în România), sau a scumpirii materialelor de construcție. Orice factor intern care împiedică piața locuințelor să se dezvolte, are un impact indirect asupra cererii și ofertei de locuințe, respectiv asupra prețurilor la imobiliare. Și orice factor extern ce distorsionează mecanismul liber al cererii și ofertei va fi resimțit, atât la nivelul prețurilor, cât și al disponibilității proprietăților pe piață.

Dobânda la credite 

Dobânzile la credite sunt un alt factor important care dă tonul pieței imobiliare. Cu cât dobânda e mai scăzută, cu atât oamenii sunt mai dornici să cumpere locuințe noi, să facă un upgrade la locuințele existente, să treacă de la chirie la prima casă, sau de la un apartament mai mic la unul mai mare, sau la case. Costul mic al creditelor, respectiv al dobânzilor, încurajează creșterea cererii de imobiliare. 

În perioadele de criză economică sau politică, primele afectate sunt piețele financiare. Semn clar de criză este creșterea dobânzilor, iar în cazul creditelor imobiliare, al indicelui ROBOR, și al IRCC, baza de calcul pentru dobânzile practicate de băncile comerciale. Această creștere duce, în cele din urmă, la o diminuare a cererii de finanțare. Oamenii tind să-și securizeze economiile și să-și reducă consumurile, amânând deciziile majore, precum schimbarea locuinței sau renovarea acesteia, pentru vremuri mai bune. 

Indicele ROBOR a crescut în numai 2 săptămâni de la declanșarea conflictului armat din Ucraina la 4,25%, ceea ce va crește dobânzile corespunzător, iar IRCC-ul a ajuns la un maxim de 3,6%.

Modificările ratelor dobânzilor influențează foarte mult capacitatea unei persoane de a cumpăra o proprietate rezidențială. Este important de reținut că, pe măsură ce ratele dobânzilor vor crește, costul pentru accesarea unei finanțări va crește, iar acest lucru va impacta întregul lanț imobiliar:

1. Diminuarea accesului la finanțare duce la reducerea cererii de locuințe.
2. Reducerea cererii poate forța  scăderi de prețuri mai ales în cazul dezvoltatorilor. 
3. Prețurile mai mici la dezvoltatori le impactează negativ marja de profit, respectiv ritmul construcțiilor noi, cumulate cu scumpirea materialelor de construcție și a manoperei. 
4. O marjă mai mică de profit poate duce la o amânare a noilor investiții în construcții. 

Un ritm lent al construcțiilor impactează negativ multiple ramuri economice: producție, transporturi, instalații, servicii, etc.

Economia 

Un alt factor cheie care afectează valoarea imobiliară este sănătatea generală a economiei, măsurată, în general, prin indicatori economici precum PIB-ul, ținta inflației, gradul de ocuparea forței de muncă, indicatorii macroeconomici de producție, prețurile mărfurilor, prețul la energie electrică și gaze naturale, etc. În linii mari, atunci când economia este lentă, la fel sunt și imobiliarele.

Când rata șomajului este mare și oamenii se confruntă cu temerea că și-ar putea pierde joburile, asta îi descurajează să mai caute locuințe noi. Cand economia își revine și se instalează o stabilitate la locul de muncă – oamenii devin mai încrezători ca pot susține pe termen lung un credit bancar. 

Guvernul 

Diverse programe de subvenții care pot aduce modificări de legislație, pot stimula sau încetini piața imobiliară. Programe prin care, de exemplu, refugiații sunt ajutați să închirieze o locuință, sau cele prin care le sunt acordate o perioadă de grație la plata ratelor sau de reeșalonare a ratelor – sunt de natură să impulsioneze cererea de pe piața imobiliară. 

Altfel, programe de intervenție guvernamentală în piață, cum ar fi Noua Casă, în contextul internațional actual, ar putea impulsiona cererea, afectată de incertitudine și reticență. 

Conflictele armate

Atacurile aeriene rusești care au lovit mai multe orașe din Ucraina, au făcut ca unda de șoc să fie resimțită pe tot globul. Piețele financiare din întreaga lume au fost primele afectate de invazia rusă asupra Ucrainei, cea mai mare operațiune militară din Europa de Est de la al Doilea Război Mondial. 

Economiștii americani avertizează că piața imobiliară din SUA ar trebui să se pregătească pentru unele posibile schimbări în comportamentul consumatorilor.

Piețele financiare, în general, urăsc incertitudinea, iar la nivel mondial sunt deja într-o stare serioasă de nervozitate și alertă. Fondurile de pensii și de investiții, bursele de valori, piața criptomonedelor – toate sistemele de stocare monetară au devenit volatile. Acestea sunt resursele principale de unde cumpărătorii și investitorii retrag fonduri pentru a cumpăra proprietăți.

Conform economiștilor, impactul economic pe care războiul îl va avea asupra imobiliarelor și a pieței de valori va avea efecte pe termen scurt și pe termen lung.

Pe termen scurt și mediu:

Este de așteptat ca conflictul din vecinătate să-i determine pe mai mulți să se orienteze spre investiții cât mai sigure, mai ales pe fondul volatilității cursului de schimb, astfel că o parte din sumele ținute în fonduri, valută, să fie redirecționate spre imobiliare. Pe termen mediu acest lucru poate să însemne o presiune pe oferta existentă și o cerere crescută, respectiv prețuri mai mari. 

De asemenea, investițiile străine vor evita o perioadă de câțiva ani Ucraina și Rusia, iar investițiile în curs se vor reloca/reorienta spre alte piețe. România este bine plasată în acest sens, și anticipăm pe viitor un interes crescut pentru terenuri pe zona logistic/industrială, spații comerciale, etc. dar și rezidențiale.

Anticipăm creșterea prețurilor la proprietăți și terenuri în zonele mai îndepărtate de zonele de conflict, pe măsură ce oamenii se refugiază din zonele de conflict în căutare de azil. Iar în zone cu mulți refugiații, în care apar noi nevoi locative, cererea poate să crească, iar prețurile pot, de asemenea, să urmeze trendul.

Pe termen lung:

Terenurile de la graniță, din cauza războiului din vecinătate, ar putea deveni neconstruibile, iar zonele rezidențiale nesigure. Prin urmare, prețurile la terenurile locuibile din zonele ferite de război pot crește din cauza deficitului de locuințe. 

Băncile care au au avut succes în speculațiile lor, cumpărând terenuri și proprietăți nelocuibile la prețuri modice, pot crește prețurile atunci când acestea devin locuibile din nou.

În cazul în care războiul aduce cu sine schimbări de regim – este posibil ca orice tranzacții încheiate înainte de instalarea noului regim să nu fie onorate, astfel încât băncile care vor specula momentul, să piardă. Acest lucru însă nu poate împiedica creșterea prețurilor terenurilor la un nivel mai mare decât înainte de conflict. 

Nu știe nimeni încă cu exactitate care va fi impactul războiului asupra piețelor imobiliare din țările învecinate, ce știm sigur e că urmează să trăim vremuri destul de tulburi marcate de incertitudine și neliniște financiară. 

Specialiștii în imobiliare Blitz recomandă calm în această perioadă, și atenție sporită la zvonuri și fake news.

”Nu luați decizii pripite care să vă pună în pericol economiile și investițiile. Cursul valutar e volatil, piețele financiare sunt volatile, dobânzile bancare nu sunt încă stabile, deci ca perspectivă investițională imobiliarele rămân de interes pentru că oferă mai multă siguranță” ne recomandă Cătălin Priscorniță, CEO-ul companiei Blitz.

Orice decizie recomandăm să se ia după o analiză extinsă și consultări cu specialiști în imobiliare, care au informații despre pulsul pieței în această perioadă.  

Oxana Ghenciu